Wer in Frankfurt oder dem Rhein-Main-Gebiet eine Immobilie verkaufen, vermieten oder umfassend sanieren möchte, kommt am EnergieausweisDokument, das den Energieverbrauch/-bedarf eines Gebäudes ausweist. Bei Verkauf/Vermietung Pflicht (§ 80 GEG). nicht vorbei. Seit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist das Dokument bei nahezu jeder Transaktion vorgeschrieben — und wer dagegen verstößt, riskiert empfindliche Bußgelder. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen Schritt für Schritt, wann Sie einen Energieausweis brauchen, was er kostet, wo Sie ihn beantragen und worauf Sie beim Immobilienverkauf besonders achten müssen.

Was ist ein Energieausweis — und wann ist er Pflicht?

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes auf einer Farbskala von Grün (sehr effizient) bis Rot (hoher Verbrauch) darstellt. Er enthält Angaben zum Energieverbrauch oder -bedarf pro Quadratmeter und Jahr, die Energieeffizienzklasse sowie Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen.

Rechtsgrundlage ist § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die dort verankerte Pflicht lässt sich auf drei zentrale Szenarien zusammenfassen:

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Ausnahmen: Nicht vorlagepflichtig ist der Energieausweis bei denkmalgeschützten Gebäuden, bei Gebäuden unter 50 m² Nutzfläche sowie bei Gebäuden, die nicht regelmäßig beheizt werden (z. B. Garagen, bestimmte Lagerhallen). Auch wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen und weder verkaufen noch vermieten, benötigen Sie keinen Energieausweis.

Für Eigentümer in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet ist besonders relevant: Die Pflicht gilt unabhängig vom Gebäudetyp — ob Einfamilienhaus in Bergen-Enkheim, Altbauwohnung im Nordend oder Mehrfamilienhaus in Offenbach.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — welchen brauchen Sie?

Es gibt zwei Varianten des Energieausweises, die sich grundlegend in ihrer Methodik und Aussagekraft unterscheiden:

Der BedarfsausweisEnergieausweis auf Basis der Gebäudedaten (Bausubstanz, Heizung, Dämmung). Unabhängig vom Nutzerverhalten. bewertet die energetische Qualität anhand der baulichen Substanz — also Wandaufbau, Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und Gebäudegeometrie. Ein Energieberater berechnet den theoretischen Energiebedarf nach einem normierten Verfahren. Das Ergebnis ist unabhängig davon, ob der bisherige Bewohner sparsam oder verschwenderisch geheizt hat.

Der VerbrauchsausweisEnergieausweis auf Basis der tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Abhängig vom Nutzerverhalten. basiert dagegen auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Er spiegelt also das reale Heizverhalten der Bewohner wider — was ihn anfällig für Verzerrungen macht. Steht eine Wohnung längere Zeit leer oder heizt der Bewohner kaum, fällt der Verbrauchswert unrealistisch niedrig aus.

Kriterium Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Datengrundlage Bausubstanz, Heizung, Dämmung Heizkostenabrechnungen (3 Jahre)
Kosten 300–500 € 50–100 €
Aussagekraft Hoch — unabhängig vom Nutzerverhalten Mittel — abhängig vom Heizverhalten
Vor-Ort-Termin nötig? Ja (in der Regel) Nein (oft online möglich)
Pflicht bei … Gebäude vor 1977 mit weniger als 5 WE; Neubau Alle anderen Wohngebäude (wahlweise)
Modernisierungsempfehlungen Detailliert und gebäudespezifisch Pauschal
Gültigkeit 10 Jahre 10 Jahre

Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht? Für Wohngebäude, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und weniger als fünf Wohneinheiten haben — sofern sie nicht nachträglich auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurden. Damit sind viele Altbauten in Frankfurter Stadtteilen wie Bornheim, Sachsenhausen oder dem Westend betroffen.

Für alle übrigen Wohngebäude haben Eigentümer die Wahl zwischen beiden Varianten. Beim Neubau wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis erstellt, da noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.

Unsere Empfehlung: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist der Bedarfsausweis die bessere Wahl — auch wenn er teurer ist. Käufer und Finanzierungsberater vertrauen ihm mehr, weil er eine objektive Bewertung liefert. Bei gut gedämmten Gebäuden ab Baujahr 2000 kann der Verbrauchsausweis dagegen ausreichen.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten hängen vor allem davon ab, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigen — und wer ihn erstellt.

50–100 €
Verbrauchsausweis (Wohngebäude)
300–500 €
Bedarfsausweis (Wohngebäude)

Kostenfaktoren im Detail:

Verbrauchsausweis: Die Erstellung ist vergleichsweise einfach, da lediglich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ausgewertet werden. Online-Anbieter erstellen ihn ab ca. 50 €. Beim Schornsteinfeger oder lokalen Energieberater zahlen Sie zwischen 80 und 100 €.

Bedarfsausweis: Hier ist in der Regel ein Vor-Ort-Termin erforderlich. Der Aussteller begutachtet Gebäudehülle, Fenster, Heizungsanlage und Dämmung. Je nach Gebäudekomplexität und Anbieter liegen die Kosten zwischen 300 und 500 €. Bei sehr großen Mehrfamilienhäusern oder komplexen Gebäudetypen kann der Preis auch darüber liegen.

Schornsteinfeger als Alternative: Viele Bezirksschornsteinfeger in Frankfurt und Hessen bieten die Erstellung von Energieausweisen an — oft zu einem Preis am unteren Ende der Spanne. Da der Schornsteinfeger Ihre Heizungsanlage bereits kennt und regelmäßig prüft, kann er den Ausweis häufig schneller und mit weniger Aufwand erstellen.

Online-Anbieter: Für den Verbrauchsausweis sind seriöse Online-Portale eine praktische Option. Sie füllen einen Fragebogen aus, laden die Heizkostenabrechnungen hoch und erhalten den Ausweis per Post oder als PDF. Für den Bedarfsausweis ist der Online-Weg nur eingeschränkt möglich, da meist eine Vor-Ort-Begehung nötig ist.

Wichtig: Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Umgerechnet auf die Laufzeit sind das bei einem Bedarfsausweis nur 30–50 € pro Jahr — eine überschaubare Investition, die sich beim Verkauf durch einen höheren Vertrauensvorschuss bei Käufern schnell rechnet.

Wer erstellt den Energieausweis?

Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. Das GEG definiert in § 88 klare Qualifikationsanforderungen. Berechtigt sind:

So läuft die Beantragung ab

  1. Ausweis-Typ klären: Prüfen Sie anhand von Baujahr und Wohneinheiten, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis brauchen (siehe Tabelle oben).
  2. Unterlagen zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis benötigen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Für den Bedarfsausweis sind Baupläne, Angaben zur Heizungsanlage und (falls vorhanden) Nachweise über Sanierungsmaßnahmen hilfreich.
  3. Aussteller beauftragen: Holen Sie Angebote von mindestens zwei Anbietern ein — etwa einem lokalen Energieberater und Ihrem Schornsteinfeger. Achten Sie auf die BAFA- oder dena-Listung.
  4. Vor-Ort-Termin (bei Bedarfsausweis): Der Aussteller begutachtet Ihr Gebäude, dokumentiert Bausubstanz, Fenster, Dämmung und Heizungsanlage.
  5. Ausweis erhalten: Die Bearbeitungszeit liegt typischerweise bei 1–3 Wochen. Der fertige Ausweis wird beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert und erhält eine Registriernummer.
  6. Ausweis sicher aufbewahren: Halten Sie den Ausweis für Besichtigungstermine und den Notartermin griffbereit.
Mein Tipp an Verkäufer: Kümmern Sie sich frühzeitig um den Energieausweis — am besten schon bevor Sie die Vermarktung starten. So vermeiden Sie Verzögerungen und können alle Pflichtangaben direkt ins Inserat aufnehmen. Christian Karsunke, Geschäftsführer Panthera Immobilien

Wenn Sie in Frankfurt oder dem Rhein-Main-Gebiet einen passenden Energieberater suchen, hilft die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes unter www.energie-effizienz-experten.de. Dort können Sie nach PLZ filtern und finden zertifizierte Aussteller in Ihrer Nähe.

Energieausweis beim Immobilienverkauf — das müssen Sie beachten

Der Energieausweis spielt beim Immobilienverkauf eine zentrale Rolle — und zwar nicht erst beim Notartermin, sondern bereits ab dem ersten Inserat. Die gesetzlichen Vorgaben sind streng, und Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit geahndet.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Sobald Sie Ihre Immobilie in einem kommerziellen Medium inserieren — ob auf ImmoScout24, in der Frankfurter Neuen Presse oder auf Ihrer eigenen Website — müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein:

Vorlagepflicht bei Besichtigungen

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dem Kaufinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden — entweder als Original oder als Kopie. Nach dem Verkauf muss der Ausweis dem neuen Eigentümer übergeben werden.

Bußgelder bei Verstößen

Wer ohne gültigen Energieausweis verkauft, die Pflichtangaben in Anzeigen weglässt oder den Ausweis bei Besichtigungen nicht vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen.

Checkliste: Energieausweis beim Verkauf

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Energieeffizienzklassen auf einen Blick

Seit Mai 2014 wird auf dem Energieausweis eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H angegeben — ähnlich wie bei Elektrogeräten. Die Klasse ergibt sich aus dem PrimärenergiebedarfBerücksichtigt zusätzlich zum Endenergiebedarf die Verluste bei Erzeugung und Transport des Energieträgers. bzw. dem Endenergieverbrauch des Gebäudes.

Klasse kWh/(m²·a) Typische Gebäude
A+ < 30 Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40
A 30–49 KfW-Effizienzhaus 55, sehr gut gedämmter Neubau
B 50–74 Neubau nach aktuellem GEG-Standard, energetisch sanierter Altbau
C 75–99 Gut sanierter Altbau, Neubau nach EnEV 2014
D 100–129 Teilsanierter Altbau mit neuer Heizung und Fenstererneuerung
E 130–159 Altbau mit einzelnen Modernisierungen
F 160–199 Unsanierter Altbau (Baujahr 1960er–1970er)
G 200–249 Unsanierter Altbau (Nachkriegszeit), schlecht gedämmtes MFH
H > 250 Unsaniertes Gebäude vor 1950, Fachwerk ohne Dämmung

Was bedeutet das für den Verkaufspreis? Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und empirica zeigen: Immobilien mit schlechter Energieeffizienzklasse (F–H) erzielen im Schnitt 10–30 % niedrigere Verkaufspreise als vergleichbare Objekte mit Klasse A–C. In Frankfurt, wo die Energiekosten durch hohe Fernwärmepreise und steigende CO₂-Abgaben besonders ins Gewicht fallen, achten Käufer zunehmend auf die Effizienzklasse.

Das bedeutet nicht, dass Sie vor dem Verkauf zwingend sanieren müssen. Aber eine transparente Darstellung der energetischen Situation und eine ehrliche Einschätzung des Modernisierungsbedarfs schaffen Vertrauen — und verhindern Preisverhandlungen nach der Besichtigung.

Tipp für Verkäufer im Rhein-Main-Gebiet: Liegt Ihr Gebäude in den Klassen E–H, kann sich eine Energieberatung vor dem Verkauf lohnen. Nicht unbedingt, um vor dem Verkauf zu sanieren — sondern um Käufern konkrete Kosten für eine Sanierung benennen zu können. Das nimmt Unsicherheit und beschleunigt die Verhandlung.

Häufige Fragen zum Energieausweis

Ein Verbrauchsausweis vom Schornsteinfeger kostet in der Regel zwischen 50 und 100 €. Für einen Bedarfsausweis müssen Sie mit 300 bis 500 € rechnen. Schornsteinfeger liegen dabei oft am unteren Ende der Preisspanne, da sie Ihre Heizungsanlage bereits kennen und weniger Einarbeitungszeit benötigen als ein externer Energieberater. Fragen Sie Ihren Bezirksschornsteinfeger in Frankfurt oder Hessen direkt nach einem Angebot.
Es gibt keinen Baujahr-Grenzwert. Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises gilt bei Verkauf und Vermietung für alle Wohngebäude, unabhängig vom Baujahr. Eine Sonderregel betrifft allerdings den Ausweis-Typ: Für Gebäude, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und weniger als fünf Wohneinheiten haben, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben — der Verbrauchsausweis reicht hier nicht aus. Diese Regel betrifft viele Altbauten in Frankfurter Stadtteilen wie Sachsenhausen, Bornheim oder dem Nordend.
Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum genau 10 Jahre gültig. Danach muss ein neuer Ausweis erstellt werden, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Prüfen Sie das Datum auf Ihrem bestehenden Ausweis rechtzeitig — viele Ausweise, die 2015 oder 2016 ausgestellt wurden, laufen 2025 oder 2026 ab. Bei umfangreichen energetischen Sanierungen empfiehlt es sich, vorzeitig einen neuen Ausweis erstellen zu lassen, um die verbesserte Effizienzklasse zu dokumentieren.
Für den Verkauf empfehlen wir grundsätzlich den Bedarfsausweis — auch wenn er teurer ist. Er liefert eine objektive, vom Nutzerverhalten unabhängige Bewertung der Gebäudesubstanz. Das schafft Vertrauen bei Käufern und Banken, die eine Finanzierung prüfen. Bei Gebäuden vor 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis ohnehin Pflicht. Einzige Ausnahme: Bei jüngeren, gut gedämmten Gebäuden (ab Baujahr 2000) mit soliden Verbrauchswerten kann der Verbrauchsausweis eine sinnvolle und kostengünstige Alternative sein.
Ja, einen Verbrauchsausweis können Sie ab ca. 50 € bei seriösen Online-Anbietern erstellen lassen. Sie füllen einen Fragebogen mit Gebäudedaten aus, laden die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre hoch und erhalten den Ausweis als PDF oder per Post. Für den Bedarfsausweis ist die Online-Erstellung nur eingeschränkt möglich, da in der Regel eine Vor-Ort-Begehung des Gebäudes erforderlich ist. Achten Sie bei Online-Anbietern darauf, dass der Aussteller nach § 88 GEG berechtigt ist und der Ausweis eine gültige DIBt-Registriernummer erhält.
Der Verkauf ohne gültigen Energieausweis ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Geahndet wird nicht nur das Fehlen des Ausweises, sondern auch das Unterlassen der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen oder die Nichtvorlage bei Besichtigungen. Der Kaufvertrag selbst bleibt zwar wirksam — der Notar wird die Beurkundung in der Regel auch ohne Energieausweis durchführen — aber Sie setzen sich einem erheblichen Bußgeldrisiko aus. Außerdem kann der Käufer unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen.

Nächste Schritte: Ihr Immobilienverkauf mit Panthera Immobilien

Der Energieausweis ist ein wichtiger Baustein für einen erfolgreichen Verkauf — aber bei weitem nicht der einzige. Von der kostenlosen Immobilienbewertung über die professionelle Vermarktung bis zur Begleitung beim Notartermin: Wenn Sie Ihre Immobilie in Frankfurt oder dem Rhein-Main-Gebiet verkaufen möchten, begleiten wir Sie als inhabergeführter Makler persönlich durch den gesamten Prozess.

Auch bei Fragen rund um den Energieausweis, die Grunderwerbsteuer in Hessen oder ein Verkehrswertgutachten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung — rufen Sie uns an oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine persönliche Beratung.

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Christian Karsunke
Christian Karsunke
Geschäftsführer · Panthera Immobilien
Christian berät Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt. Mit über 150 erfolgreichen Vermittlungen und dem ImmoScout24 Award 2025 steht er für persönliche Beratung und lokale Marktkenntnis.