Wer in Hessen eine Immobilie kauft, zahlt 6 % Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis — einer der hoechsten Saetze in Deutschland. Bei einer Eigentumswohnung in Frankfurt fuer 400.000 Euro sind das 24.000 Euro, die zusaetzlich zum Kaufpreis faellig werden. Damit Sie nicht ueberrascht werden, erklaeren wir Ihnen, wie die Steuer berechnet wird, welche Befreiungen es gibt und wie Sie bei Ihrem Immobilienkauf in Frankfurt richtig planen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Hessen gehoert mit 6,0 % zu den Bundeslaendern mit dem hoechsten Grunderwerbsteuer-Satz. Nur Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thueringen verlangen mit 6,5 % noch mehr.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 EUR |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 EUR |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 EUR |
| Baden-Wuerttemberg | 5,0 % | 20.000 EUR |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 EUR |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 EUR |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | 26.000 EUR |
Zum Vergleich: Wer dieselbe Immobilie in Bayern kauft, zahlt 10.000 Euro weniger Grunderwerbsteuer. Das ist ein Faktor, den Kaeufer im Rhein-Main-Gebiet unterschaetzen — gerade wenn sie alternativ auch in Rheinland-Pfalz (z.B. Mainz) suchen, wo nur 5,0 % faellig werden.
Der Satz gilt einheitlich fuer ganz Hessen — ob Sie in Frankfurt, Bad Homburg, Oberursel oder Darmstadt kaufen, die 6 % aendern sich nicht.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
Die Berechnung ist unkompliziert: Kaufpreis × 6 % = Grunderwerbsteuer.
Die Steuer wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet. Bewegliche Gegenstaende wie eine Einbaukueche, Markisen oder Gartengeraete koennen separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden und reduzieren die Bemessungsgrundlage.
Rechenbeispiel — Eigentumswohnung in Frankfurt-Nordend
Kaufpreis: 380.000 EUR
Davon Einbaukueche (separat ausgewiesen):
−8.000 EUR
Bemessungsgrundlage: 372.000 EUR
Grunderwerbsteuer (6 %): 22.320 EUR
Ersparnis durch separate Ausweisung der Kueche: 480 EUR
Dieses Vorgehen ist legal und gaengige Praxis. Ihr Notar wird Sie darauf hinweisen. Achten Sie darauf, dass der Wert der beweglichen Gegenstaende realistisch angesetzt ist — das Finanzamt prueft bei auffaellig hohen Betraegen.
Kaufnebenkosten in Hessen im Ueberblick
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Insgesamt sollten Sie in Hessen mit 9,5 bis 12 % Nebenkosten rechnen:
| Kostenart | Anteil | Bei 400.000 EUR |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,00 % | 24.000 EUR |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 – 2,0 % | 6.000 – 8.000 EUR |
| Maklerprovision (Kaeuferanteil) | 3,57 % inkl. MwSt. | 14.280 EUR |
| Gesamt | ~11 – 12 % | ~44.000 – 46.000 EUR |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro muessen Sie rund 44.000 bis 46.000 Euro an Nebenkosten einplanen. Diesen Betrag koennen Sie in der Regel nicht mitfinanzieren — die meisten Banken erwarten, dass Kaeufer die Nebenkosten aus Eigenkapital tragen.
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Kostenlose Bewertung →Wann ist man von der Grunderwerbsteuer befreit?
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht mehrere Befreiungstatbestaende vor. Die wichtigsten:
- Erbschaft (§3 Nr. 2 GrEStG): Wer eine Immobilie erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer — unabhaengig vom Wert. Es faellt jedoch ggf. Erbschaftsteuer an.
- Schenkung (§3 Nr. 2 GrEStG): Auch bei Schenkungen unter Lebenden entfaellt die Grunderwerbsteuer. Schenkungsteuer kann je nach Freibetrag anfallen.
- Verkauf zwischen Ehepartnern (§3 Nr. 4 GrEStG): Uebertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind befreit — auch im Rahmen einer Scheidung.
- Verkauf an Kinder (§3 Nr. 6 GrEStG): Uebertragungen von Eltern an Kinder (und umgekehrt) in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei.
- Kaufpreis unter 2.500 EUR (§3 Nr. 1 GrEStG): Sogenannte Bagatellgrenze — in der Praxis bei Immobilien irrelevant.
- Teilung einer Erbengemeinschaft (§3 Nr. 3 GrEStG): Wenn Miterben das Vermoegen aufteilen und ein Erbe die Immobilie uebernimmt, faellt keine Grunderwerbsteuer an.
Gerade der letzte Punkt ist fuer Erbengemeinschaften relevant. Wenn Sie eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft besitzen und ueber Ihre Optionen nachdenken, lesen Sie unseren Ratgeber zum Hausverkauf in der Erbengemeinschaft.
Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung
Das bedeutet konkret: Erben Sie ein Haus in Frankfurt, zahlen Sie darauf null Euro Grunderwerbsteuer. Stattdessen greift das Erbschaftsteuerrecht mit eigenen Freibetraegen:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag Erbschaftsteuer |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 EUR |
| Kinder | 400.000 EUR |
| Enkelkinder | 200.000 EUR |
| Geschwister | 20.000 EUR |
Achtung bei Schenkung mit Gegenleistung: Wenn Sie eine Immobilie „geschenkt“ bekommen, aber im Gegenzug eine Rentenzahlung oder Pflegeverpflichtung uebernehmen, kann das Finanzamt den Gegenleistungswert als Kaufpreis werten — und darauf Grunderwerbsteuer erheben.
Wer eine Immobilie innerhalb der Familie uebertragen moechte, sollte vorher mit einem Steuerberater sprechen. Die Abgrenzung zwischen steuerfreier Schenkung und steuerpflichtigem Kauf ist nicht immer eindeutig. Hierbei kann auch ein Verkehrswertgutachten hilfreich sein, um den tatsaechlichen Immobilienwert fuer das Finanzamt zu belegen.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Das haengt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen:
Eigennutzer: Nein. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, koennen Sie die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich geltend machen. Sie gehoert zu den privaten Anschaffungskosten.
Kapitalanleger: Ja. Vermieter koennen die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten ueber die Nutzungsdauer des Gebaeudes abschreiben (AfA). Bei einem Wohngebaeude bedeutet das: 2 % pro Jahr ueber 50 Jahre, bzw. 3 % bei Baujahr ab 2023.
Gewerblich genutzte Immobilien: Hier ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls als Betriebsausgabe absetzbar.
Fuer die meisten Eigenheim-Kaeufer in Frankfurt und Umgebung gilt: Die 6 % sind eine echte Zusatzbelastung, die Sie vollstaendig aus Eigenkapital finanzieren muessen. Umso wichtiger ist es, den Kaufpreis realistisch zu verhandeln — jeder Euro weniger im Kaufpreis spart 6 Cent Grunderwerbsteuer.
Wenn Sie eine fundierte Einschaetzung benoetigen, was eine Immobilie in Frankfurt tatsaechlich wert ist, hilft unsere kostenlose Immobilienbewertung bei der Orientierung.
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