Wer eine vermietete Immobilie bewerten möchte, kommt am Ertragswertverfahren nicht vorbei. Es ist das Standardverfahren für Renditeobjekte – vom Mehrfamilienhaus in Frankfurt-Bornheim bis zur Eigentumswohnung in Sachsenhausen. Doch wie genau funktioniert die Berechnung? Welche Formel steckt dahinter, und was bedeuten Begriffe wie Liegenschaftszins oder Reinertrag?
In diesem Ratgeber erklären wir das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt, rechnen ein konkretes Beispiel mit Frankfurter Marktzahlen durch und zeigen, wann sich welches Bewertungsverfahren eignet.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei gesetzlich anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ermittelt den VerkehrswertGeschätzter Marktpreis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag (§ 194 BauGB). Grundlage für Kaufpreisverhandlungen und Finanzierung. einer Immobilie auf Basis der Erträge, die sie erwirtschaftet – also der Mieteinnahmen.
Die zentrale Frage lautet: Wie viel ist eine Immobilie wert, gemessen an dem, was sie jährlich einbringt?
Das Verfahren wird vor allem bei vermieteten Objekten eingesetzt: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und vermietete Eigentumswohnungen. Für eigengenutzte Einfamilienhäuser ist es dagegen weniger geeignet – dort kommt eher das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz.
Gut zu wissen: Das Ertragswertverfahren ist in §§ 27–34 ImmoWertV geregelt. Es bildet die Grundlage für Verkehrswertgutachten bei Erbschaft, Scheidung, Finanzierung und steuerlichen Bewertungen.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Nicht jedes Bewertungsverfahren passt zu jeder Immobilie. Die drei Methoden im Überblick:
Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte und Renditeobjekte. Grundlage: jährliche Mieteinnahmen. Typisch bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und vermieteten ETW.
Bildet wirtschaftlichen Nutzen abSachwertverfahren
Für eigengenutzte Immobilien. Grundlage: Herstellungskosten + Bodenwert. Typisch bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften.
Berücksichtigt BausubstanzVergleichswertverfahren
Für Objekte mit vielen Vergleichsdaten. Grundlage: tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte. Marktnah und einfach nachvollziehbar – typisch bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern.
Am nächsten am MarktgeschehenIn der Praxis kombinieren Gutachter häufig mehrere Verfahren. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, erstellen wir zunächst eine kostenlose Immobilienbewertung, bei der wir das passende Verfahren für Ihr Objekt wählen.
Das Ertragswertverfahren kommt besonders häufig zum Einsatz bei:
- Erbschaft oder Scheidung – z. B. beim Hausverkauf in der Erbengemeinschaft, wenn der Verkehrswert für ein Verkehrswertgutachten benötigt wird
- Kauf von Kapitalanlagen – um zu prüfen, ob der Kaufpreis zur Rendite passt
- Finanzierung – Banken bewerten vermietete Objekte fast immer nach Ertragswert
- Steuerliche Bewertung – das Finanzamt nutzt das vereinfachte Ertragswertverfahren bei Erbschaft und Schenkung
Die Formel – Schritt für Schritt
Das Ertragswertverfahren folgt einer klaren Logik in vier Schritten:
- Rohertrag ermitteln: Der Rohertrag ist die jährliche Bruttomiete – also alle Mieteinnahmen, die das Objekt bei vollständiger Vermietung erzielt. Massgeblich ist die marktübliche Miete, nicht die tatsächlich vereinbarte.
- ReinertragJährliche Mieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). berechnen: Vom Rohertrag werden die BewirtschaftungskostenLaufende Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Bei Wohnimmobilien typischerweise 15–25 % des Rohertrags. abgezogen. Faustregel: 15–25 % des Rohertrags bei Wohnimmobilien.
- Bodenwertverzinsung abziehen: Der BodenwertWert des unbebauten Grundstücks, ermittelt aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Wird beim Ertragswertverfahren separat berechnet. wird separat berechnet (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) und mit dem LiegenschaftszinsZinssatz, der das Verhältnis von Reinertrag zum Kaufpreis beschreibt. Wird aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet. verzinst. Dieser Betrag wird vom Reinertrag abgezogen.
- Ertragswert berechnen: Der Reinertragsanteil des Gebäudes wird mit dem Vervielfältiger multipliziert und dann zum Bodenwert addiert.
Die Formel im Überblick:
1. Rohertrag (Jahresmiete)
2. − Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
3. − Bodenwertverzinsung =
Reinertragsanteil Gebäude
4. × Vervielfältiger + Bodenwert =
Ertragswert
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus in Frankfurt-Bornheim
Damit die Formel greifbar wird, rechnen wir ein konkretes Beispiel mit realistischen Frankfurter Marktzahlen durch: ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt-Bornheim mit 6 Wohneinheiten.
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 400 m² × 1.200 €/m² (Bodenrichtwert Bornheim) | 480.000 € |
| Rohertrag | 6 WE × ∅ 850 €/Monat × 12 | 61.200 €/Jahr |
| Bewirtschaftungskosten | 20 % des Rohertrags | − 12.240 €/Jahr |
| = Reinertrag | 48.960 €/Jahr | |
| Bodenwertverzinsung | 480.000 € × 3,5 % | − 16.800 €/Jahr |
| = Reinertragsanteil Gebäude | 32.160 €/Jahr | |
| Vorläuf. Ertragswert Gebäude | 32.160 € × 21,36 (Vervielfältiger) | 686.938 € |
| Ertragswert gesamt | 686.938 + 480.000 | 1.166.938 € |
Zum Vergleich: Bei einer Kaltmiete von 850 € pro Monat und Wohneinheit ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von ca. 19 – ein in Frankfurt üblicher Wert für gute Lagen. In Premiumlagen wie dem Westend oder Nordend liegen die Faktoren häufig bei 22–28.
Wichtig: Der Bodenrichtwert variiert in Frankfurt erheblich – von rund 600 €/m² in Griesheim bis über 3.000 €/m² im Westend. Aktuelle Werte veröffentlicht der Gutachterausschuss Frankfurt jährlich. Für eine präzise Bewertung Ihres Objekts empfehlen wir eine kostenlose Immobilienbewertung.
Der Vervielfältiger und der Liegenschaftszins
Zwei Größen bestimmen das Ergebnis maßgeblich: der Liegenschaftszins und der daraus abgeleitete Vervielfältiger.
Der Liegenschaftszins beschreibt das Verhältnis von Reinertrag zum Kaufpreis einer Immobilie. Er wird nicht frei gewählt, sondern aus tatsächlichen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet. Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der errechnete Ertragswert.
Typische Liegenschaftszinssätze (Richtwerte):
| Immobilientyp | Liegenschaftszins | Einordnung |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus (gute Lage) | 2,5 – 3,5 % | Niedrig → hoher Ertragswert |
| Mehrfamilienhaus (einfache Lage) | 4,0 – 5,5 % | Mittel |
| Wohn- und Geschäftshaus | 4,0 – 6,0 % | Mittel bis hoch |
| Büro-/Gewerbeimmobilie | 5,5 – 7,5 % | Hoch → niedrigerer Ertragswert |
| Vermietete ETW (Frankfurt) | 2,0 – 3,5 % | Niedrig |
Der Vervielfältiger (Barwertfaktor) berücksichtigt zusätzlich die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Er gibt an, mit welchem Faktor der jährliche Reinertragsanteil kapitalisiert wird. Die Formel:
Bei 40 Jahren Restnutzungsdauer und 3,5 % Liegenschaftszins ergibt sich ein Vervielfältiger von 21,36. Bei 50 Jahren wären es bereits 23,46 – der Unterschied von 10 Jahren Restnutzungsdauer kann den Ertragswert um über 60.000 € verändern.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren – Was ist der Unterschied?
Neben dem oben beschriebenen allgemeinen Ertragswertverfahren gibt es das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 199 BewG. Es wird vom Finanzamt bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien eingesetzt – etwa bei Erbschaft oder Schenkung.
Die wichtigsten Unterschiede:
- Kein separater Bodenwert – Boden und Gebäude werden zusammen bewertet
- Standardisierte Bewirtschaftungskosten – pauschal nach Anlage 23 BewG
- Liegenschaftszinssätze vorgegeben – nach Anlage 21 BewG, nicht individuell ermittelt
- Kapitalisierungsfaktor – direkt aus Tabellen (Anlage 21), keine eigene Berechnung
Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, lohnt sich der Vergleich: Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann ein unabhängiges Gutachten die Erbschafts- oder Schenkungssteuer reduzieren.
Ertragswert vs. Verkehrswert – Was ist der Unterschied?
Eine häufige Frage: Ist der Ertragswert gleich dem Verkehrswert einer Immobilie?
Ertragswert
Rein rechnerisches Ergebnis eines Bewertungsverfahrens. Basiert auf Mieteinnahmen und Renditekennzahlen. Kann vom tatsächlichen Marktpreis abweichen.
Input: MieteinnahmenVerkehrswert
Der geschätzte Preis, der am Markt erzielbar ist (§ 194 BauGB). Kann mehrere Verfahren kombinieren. Berücksichtigt auch Marktlage und Nachfrage.
Ergebnis: MarktpreisDer Ertragswert ist also ein Baustein der Verkehrswertermittlung – aber nicht automatisch identisch mit dem Preis, den ein Käufer tatsächlich zahlt. In gefragten Lagen wie Frankfurt-Sachsenhausen oder dem Nordend liegen die tatsächlichen Kaufpreise häufig über dem rechnerischen Ertragswert, weil die hohe Nachfrage die Preise treibt.
Umgekehrt kann der Ertragswert bei Objekten mit Sanierungsstau oder in weniger gefragten Lagen über dem erzielbaren Marktpreis liegen – etwa wenn die aktuelle Miete über dem nachhaltigen Marktniveau liegt.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie aktuell am Markt wert ist, können Sie sich unverbindlich beraten lassen – Immobilie verkaufen mit Panthera Immobilien.
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