Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, steht vor besonderen Herausforderungen: Der Mietvertrag läuft weiter, die Käufergruppe ist kleiner und der Verkaufspreis liegt oft deutlich unter dem einer leerstehenden Immobilie. Gleichzeitig gibt es gute Gründe, eine Kapitalanlage zu veräußern – ob Erbfall, Portfoliobereinigung oder Kapitalbedarf. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie trotz bestehender Vermietung den besten Preis für Ihre Wohnung in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet erzielen.
Was bedeutet es, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung wird das bestehende Mietverhältnis automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) schützt den Mieter – und schränkt gleichzeitig die Handlungsoptionen des Käufers ein.
Das hat direkte Auswirkungen auf den Markt: Selbstnutzer, die sofort einziehen wollen, fallen als Käufer häufig weg. Übrig bleiben vor allem Kapitalanleger, die eine stabile Mietrendite suchen. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte diese Dynamik kennen.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung sinnvoll?
- Erbfall: Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung geerbt und möchten den Nachlass auflösen – z. B. in einer Erbengemeinschaft.
- Portfoliobereinigung: Sie besitzen mehrere Objekte und möchten Kapital umschichten.
- Kapitalbedarf: Eine größere Investition steht an oder Sie möchten im Ruhestand liquide sein.
- Verwaltungsaufwand: Mietermanagement, HausgeldDas Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die WEG-Verwaltung für Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.-Abrechnungen und Instandhaltung binden Zeit und Nerven.
Tipp: Lassen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung vor jeder Entscheidung professionell einschätzen – eine kostenlose Immobilienbewertung liefert Ihnen eine belastbare Grundlage.
Gerade in Frankfurt beobachten wir bei Panthera Immobilien, dass vermietetes SondereigentumSondereigentum ist der Teil einer Eigentumswohnung, der einem Eigentümer allein gehört – typischerweise die Wohnräume selbst (ohne tragende Wände und Gemeinschaftsflächen). in beliebten Stadtteilen wie Bornheim, Sachsenhausen oder dem Nordend trotz Abschlag zügig Käufer findet – die Nachfrage nach Kapitalanlagen mit stabiler Mietrendite ist im Rhein-Main-Gebiet weiterhin hoch.
Wertminderung durch Vermietung – So viel weniger ist Ihre Wohnung wert
Die zentrale Frage für jeden Eigentümer: Wie groß ist der Abschlag gegenüber einer leerstehenden Wohnung? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab.
Welche Faktoren bestimmen die Höhe des Abschlags?
| Faktor | Geringer Abschlag (10–15 %) | Hoher Abschlag (20–30 %) |
|---|---|---|
| Mietvertrag | Befristet / kurzfristig kündbar | Unbefristet, langlaufend |
| Miethöhe | Marktmiete oder darüber | Deutlich unter Marktniveau |
| Mieterverhältnis | Unkompliziert, zuverlässig | Konflikte, Zahlungsrückstände |
| Kündigungsoptionen | Eigenbedarf möglich | Sperrfrist, Sozialklausel |
| Lage | Top-Lage (Westend, Nordend) | Randlage mit weniger Nachfrage |
Rechenbeispiel: Bornheim, 80 m², 3-Zimmer-Wohnung
Stellen Sie sich eine 80-m²-Wohnung in Frankfurt-Bornheim vor:
Leerstehend: Marktwert ca. 380.000 € (4.750 €/m²)
Vermietet, Miete auf Marktniveau: ca. 340.000 € (Abschlag ~10 %)
Vermietet, Miete 20 % unter Markt, unbefristeter Vertrag: ca. 310.000 € (Abschlag ~18 %)
Vermietet, älterer Mieter mit Sozialklausel: ca. 285.000 € (Abschlag ~25 %)
Die Spanne ist erheblich. Deshalb ist eine professionelle Bewertung, die den konkreten Mietvertrag berücksichtigt, unverzichtbar. Ein pauschales Verkehrswertgutachten ohne Berücksichtigung des Mietverhältnisses führt in der Regel zu falschen Preiserwartungen.
„Kauf bricht nicht Miete“ – Rechte des Mieters bei Eigentümerwechsel
Dieser Grundsatz aus § 566 BGB ist das Fundament jedes Verkaufs einer vermieteten Wohnung: Der bestehende MietvertragDer Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter – Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen und Nebenkosten. Er geht bei Eigentümerwechsel nach § 566 BGB auf den neuen Eigentümer über. geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann auch nicht dazu gezwungen werden, den Mietvertrag zu ändern.
Was bedeutet § 566 BGB konkret?
Für den Mieter:
- Der Mietvertrag läuft unverändert weiter (Miete, Laufzeit, Kündigungsfristen)
- Der Mieter muss nicht ausziehen – auch nicht vorübergehend
- Die Kaution geht auf den neuen Eigentümer über
- Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bei erstmaliger Umwandlung in Eigentum
Für den Käufer:
- Er tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein
- Er übernimmt alle Pflichten des Vermieters (Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung)
- Eine Mietanpassung ist nur im Rahmen des MietspiegelsDer Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. In Frankfurt wird er alle zwei Jahre vom Amt für Wohnungswesen veröffentlicht. möglich
- Eigenbedarfskündigung unterliegt strengen Voraussetzungen und Sperrfristen
Für Sie als Verkäufer heißt das: Transparenz ist entscheidend. Je besser Sie den Mietvertrag, die Miethistorie und das Verhältnis zum Mieter dokumentieren, desto höher ist das Vertrauen potenzieller Käufer – und damit der erzielbare Preis.
Eigenbedarf & Sperrfristen – Was Käufer und Verkäufer wissen müssen
Viele Käufer einer vermieteten Wohnung planen, die Immobilie langfristig selbst zu nutzen. Doch zwischen Kauf und Eigenbedarfskündigung liegen gesetzliche Hürden.
Ablauf einer Eigenbedarfskündigung nach Kauf
- Eintragung im GrundbuchDas Grundbuch ist ein amtliches Register beim Grundbuchamt, das alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen an einem Grundstück dokumentiert.: Erst mit der Grundbuchumschreibung wird der Käufer rechtlich Eigentümer und tritt in den Mietvertrag ein.
- Sperrfrist prüfen: In vielen hessischen Gemeinden gilt eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. In Frankfurt am Main beträgt diese Sperrfrist 5 Jahre nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Hessen).
- Kündigungsfrist beachten: Zusätzlich zur Sperrfrist gelten die regulären Kündigungsfristen – je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB).
- Eigenbedarfsgründe nachweisen: Der Käufer muss einen konkreten, nachvollziehbaren Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige belegen.
- Sozialklausel (§ 574 BGB): Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine besondere Härte bedeuten würde – etwa bei hohem Alter, Krankheit oder langer Wohndauer.
Diese Realität beeinflusst direkt den Verkaufspreis: Je länger die erwartbare Wartezeit bis zur Eigennutzung, desto höher der Abschlag – und desto wichtiger wird die richtige Käufer-Zielgruppe.
Steuern beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung spielen steuerliche Aspekte eine zentrale Rolle – insbesondere die SpekulationsfristDie Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre für vermietete Immobilien (§ 23 EStG). Liegt der Verkauf innerhalb dieser Frist, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. und die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel.
Die 10-Jahres-Regel (§ 23 EStG)
Liegt zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Bei vermieteten Objekten gibt es – anders als bei selbstgenutzten – keine Ausnahme, die die Frist verkürzt.
| Szenario | Steuer auf Gewinn | Hinweis |
|---|---|---|
| Verkauf nach > 10 Jahren Haltedauer | Steuerfrei | Regelfall bei Kapitalanlagen |
| Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist | Persönlicher Steuersatz (bis 45 %) | Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus AfA-Rückrechnung |
| 3. Objektverkauf innerhalb von 5 Jahren | Gewerblicher Grundstückshandel | Gewerbesteuer + USt. möglich – Steuerberater einschalten |
| Verkauf aus Erbschaft | Frist des Erblassers zählt | Hat der Erblasser vor >10 Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei |
Praxistipp: Bei einer Erbengemeinschaft, die ein Haus verkauft, zählt die Haltedauer des Erblassers. Das bedeutet: Auch wenn Sie die Wohnung erst vor kurzem geerbt haben, kann der Verkauf steuerfrei sein.
Lassen Sie die steuerlichen Konsequenzen vor dem Verkauf immer von einem Steuerberater prüfen – die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einer unerwarteten Steuernachzahlung.
So erzielen Sie den besten Preis für Ihre vermietete Wohnung
Auch mit bestehendem Mietvertrag lässt sich ein guter Preis erzielen – wenn Sie strategisch vorgehen.
7 Schritte zum optimalen Verkauf
- 1. Marktwert realistisch ermitteln – Lassen Sie eine professionelle Bewertung durchführen, die den konkreten Mietvertrag berücksichtigt. Pauschale Online-Rechner liefern bei vermieteten Objekten oft falsche Werte.
- 2. Mietvertrag und Unterlagen aufbereiten – Käufer wollen sehen: aktueller Mietvertrag, Miethistorie, Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Hausgeld-Abrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung.
- 3. Zielgruppe definieren – Vermietete Wohnungen in Frankfurt sprechen primär Kapitalanleger an. In Top-Lagen gibt es auch Käufer, die bereit sind, die Sperrfrist auszusitzen.
- 4. Mietrendite als Verkaufsargument nutzen – Rechnen Sie die Brutto- und Nettorendite vor. Bei einer Kaltmiete von 1.200 € und einem Kaufpreis von 310.000 € ergibt sich eine Bruttorendite von 4,6 % – für Frankfurter Verhältnisse attraktiv.
- 5. Off-Market oder Markt? – Kapitalanleger kaufen häufig über Netzwerke und Off-Market-Kanäle. Ein Makler mit lokalem Investorennetzwerk kann hier einen erheblichen Preisvorteil erzielen.
- 6. Besichtigungen klug organisieren – Der Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden (in der Regel 2–3 Termine mit Voranmeldung). Kommunizieren Sie frühzeitig und respektvoll.
- 7. Verhandlung mit Fingerspitzengefühl – Käufer werden den Mietvertrag als Argument für einen Abschlag nutzen. Bereiten Sie Gegenargumente vor: stabile Mieteinnahmen, gute Lage, Wertsteigerungspotenzial.
Was ist Ihre vermietete Immobilie wirklich wert?
Wir bewerten Ihre Wohnung unter Berücksichtigung des bestehenden Mietvertrags, der Lage und der aktuellen Marktdaten in Frankfurt. Kostenfrei und unverbindlich.
Kostenlose Bewertung anfordern →Häufig gestellte Fragen
