Wer seine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder oder den Ehepartner übertragen möchte, steht vor vielen Fragen: Was kostet die Überschreibung? Welche Steuern fallen an? Und was passiert, wenn Sie weiter im Haus wohnen bleiben möchten? Dieser Ratgeber erklärt den kompletten Ablauf – mit konkreten Zahlen, Rechenbeispielen und den wichtigsten Fallstricken für Eigentümer in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet.

Was bedeutet „Haus überschreiben" – und warum jetzt handeln?

„Haus überschreiben" bedeutet rechtlich: Sie übertragen das Eigentum an einer Immobilie per notarieller Schenkung auf eine andere Person – meist die eigenen Kinder oder den Ehepartner. Im Grundbuch wird der neue Eigentümer eingetragen, während Sie als Schenker häufig ein Nießbrauch- oder Wohnrecht behalten.

Der zentrale Vorteil gegenüber dem Vererben: Sie können den Schenkungssteuer-Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind alle 10 Jahre erneut nutzen (§ 14 ErbStG). Wer frühzeitig plant, überträgt selbst hochwertige Immobilien komplett steuerfrei – während beim Erbfall alles auf einmal anfällt.

400.000 €
Schenkungssteuer-Freibetrag pro Elternteil und Kind – alle 10 Jahre erneut nutzbar. Beide Eltern zusammen: bis zu 800.000 € steuerfrei.

Gerade in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet, wo Immobilienwerte in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, macht die frühzeitige Übertragung finanziell einen erheblichen Unterschied.

Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?

Bei einer Hausüberschreibung fallen drei Kostenarten an: Notargebühren, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Schenkungssteuer. Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Schenkungen komplett (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – anders als beim regulären Immobilienkauf in Hessen.

Immobilienwert Notarkosten (ca.) Grundbuch (ca.) Gesamt (ca.)
200.000 € 1.400 € 435 € 1.835 €
400.000 € 2.100 € 685 € 2.785 €
600.000 € 2.700 € 935 € 3.635 €
1.000.000 € 3.700 € 1.235 € 4.935 €

Die Notargebühren berechnen sich nach dem GNotKG (2-fache Gebühr für Beurkundung plus Vollzugs- und Betreuungsgebühr). Die Kosten trägt üblicherweise der Beschenkte. Hinzu kommt die Umsatzsteuer von 19 %.

Falls Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie nicht kennen: Eine kostenlose Immobilienbewertung ist der beste Ausgangspunkt, um die Kosten realistisch einzuschätzen.

Haus überschreiben an nur ein Kind – was gilt für Geschwister?

Eine der häufigsten Fragen: Können Sie Ihr Haus an nur ein Kind überschreiben, ohne die Geschwister auszuzahlen? Die kurze Antwort: Ja, grundsätzlich schon – aber es gibt Einschränkungen.

Als Eigentümer können Sie frei entscheiden, wem Sie Ihr Haus schenken. Eine Pflicht zur Gleichbehandlung der Kinder gibt es bei Schenkungen zu Lebzeiten nicht. Allerdings sollten Sie zwei Risiken kennen:

1. Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB)

Nach Ihrem Tod können übergangene Kinder einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Dieser schmilzt über 10 Jahre ab – pro Jahr reduziert sich der anrechenbare Wert um 10 %. Nach 10 Jahren ist der Anspruch vollständig erloschen.

Achtung bei Nießbrauch: Behalten Sie sich ein Nießbrauchrecht vor, beginnt die 10-Jahres-Frist nach Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15) nicht zu laufen, solange der Nießbrauch besteht. Die Schenkung wird im Erbfall voll angerechnet.

2. Familiärer Frieden

Auch wenn rechtlich keine Auszahlung nötig ist: Sprechen Sie offen mit allen Kindern. In unserer Praxis erleben wir regelmäßig, dass fehlende Kommunikation zu jahrelangen Konflikten führt – ähnlich wie beim Hausverkauf in der Erbengemeinschaft.

Lassen Sie eine Ausgleichsregelung in den Schenkungsvertrag aufnehmen – etwa eine Anrechnung auf den künftigen Erbteil. So sind alle Seiten abgesichert. Christian Karsunke, Panthera Immobilien

Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsrecht?

Die meisten Schenker möchten weiterhin in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen beziehen. Dafür gibt es drei Absicherungen, die im Grundbuch eingetragen werden:

Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)

Sie dürfen die Immobilie selbst bewohnen und vermieten. Mieteinnahmen bleiben bei Ihnen. Reduziert den steuerlichen Wert erheblich. Sie tragen die laufenden Erhaltungskosten.

Häufigste Variante in der Praxis

Wohnrecht (§ 1093 BGB)

Sie dürfen die Immobilie nur selbst bewohnen (keine Vermietung). Geringere Wertminderung als Nießbrauch. Der Eigentümer trägt die Instandhaltungskosten.

Sinnvoll ohne Vermietungsabsicht

Rückforderungsrecht (vertragliche Klausel)

Kein dingliches Recht, sondern eine Vertragsklausel. Greift bei: Verkauf ohne Zustimmung, Insolvenz, Vorversterben oder Scheidung des Beschenkten. Wird als Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert (§ 883 BGB).

Sollte in jedem Schenkungsvertrag stehen

Empfehlung: Die meisten Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet wählen Nießbrauch plus Rückforderungsrecht. Der Nießbrauch sichert das Wohnen und die Einnahmen, das Rückforderungsrecht schützt vor unvorhergesehenen Situationen.

Schenkungssteuer bei Immobilien – Freibeträge und Berechnung

Die Schenkungssteuer funktioniert nach demselben System wie die Erbschaftssteuer (ErbStG). Entscheidend sind der Verwandtschaftsgrad und der Immobilienwert.

Empfänger Freibetrag Steuerklasse
Ehepartner / Lebenspartner 500.000 € I
Kinder, Stiefkinder 400.000 € I
Enkelkinder 200.000 € I
Geschwister 20.000 € II
Alle übrigen Personen 20.000 € III

Rechenbeispiel: Haus in Frankfurt-Nordend

Immobilienwert: 650.000 € · Schenker: Vater · Empfänger: Tochter

Position Betrag
Verkehrswert der Immobilie 650.000 €
abzgl. Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG) − 400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb 250.000 €
Steuersatz (Klasse I, bis 300.000 €) 11 %
Schenkungssteuer 27.500 €

So sparen Sie die Steuer: Wird die Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt übertragen, reduziert sich der steuerliche Wert um den Kapitalwert des Nießbrauchs (§ 14 BewG). Bei einer 65-jährigen Schenkerin und einer Jahresmiete von 18.000 € kann der Abzug über 150.000 € betragen – die Schenkung wäre dann komplett steuerfrei.

Für die korrekte Berechnung benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert. Mit unserer kostenlosen Bewertung erhalten Sie eine fundierte Einschätzung als Grundlage für den Notar.

Haus überschreiben ohne Notar – geht das?

Nein. Die Übertragung von Immobilien ist in Deutschland immer beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Schenkungsvertrag nichtig. Es gibt keine Ausnahme – auch nicht bei Übertragungen innerhalb der Familie.

Der Notar prüft außerdem die Identität, klärt über Risiken auf und veranlasst die Grundbuchumschreibung. Die Kosten (siehe Tabelle oben) sind gesetzlich geregelt und bei jedem Notar identisch.

Überschreiben oder vererben – was ist besser?

Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Hier die wichtigsten Unterschiede:

Schenkung zu Lebzeiten

Freibetrag alle 10 Jahre erneut nutzbar. Sie behalten Kontrolle durch Nießbrauch + Rückforderungsrecht. Klare Regelung, kein Streit unter Erben.

Risiko: Sozialamt kann innerhalb von 10 Jahren zurückfordern

Vererbung

Freibetrag nur einmal (beim Tod). Familienheim-Befreiung: Ehepartner und Kinder können steuerfrei erben bei 10 Jahren Selbstnutzung. Kein Sozialamts-Risiko.

Risiko: Höheres Streitpotenzial bei mehreren Erben

Faustregel: Bei Immobilienwerten über dem Freibetrag (400.000 € pro Kind) lohnt sich die Schenkung zu Lebzeiten fast immer – vorausgesetzt, Sie können 10 Jahre auf die vollständige Kontrolle verzichten.

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Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?

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Häufige Fragen zur Hausüberschreibung

Die reinen Notar- und Grundbuchkosten liegen bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro bei rund 2.800 Euro. Hinzu kommt gegebenenfalls Schenkungssteuer, falls der Wert den Freibetrag (400.000 Euro pro Kind, 500.000 Euro für Ehepartner) übersteigt. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen nicht an.
Ja. Sie können frei entscheiden, wem Sie Ihre Immobilie schenken. Eine Pflicht zur Gleichbehandlung besteht bei Schenkungen nicht. Allerdings können übergangene Kinder nach Ihrem Tod einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen, der über 10 Jahre abschmilzt.
Zu Lebzeiten des Schenkers: Nein. Der Eigentümer entscheidet frei. Empfehlenswert ist jedoch eine Ausgleichsregelung im Schenkungsvertrag, um späteren Streit zu vermeiden.
Nein. Die Übertragung von Immobilien ist in Deutschland immer notariell beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne Notar ist der Vertrag nichtig.
Bei Immobilienwerten über dem Freibetrag lohnt sich die Schenkung zu Lebzeiten meist, da der Freibetrag alle 10 Jahre erneut genutzt werden kann. Beim Vererben steht er nur einmal zur Verfügung. Allerdings gibt es beim Erben die Familienheim-Befreiung, die bei der Schenkung nicht greift.
Der Steuersatz hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab. Für Kinder (Steuerklasse I) liegt er zwischen 7 % (bis 75.000 Euro) und 30 % (über 26 Mio. Euro). Durch Nießbrauchvorbehalt lässt sich der steuerliche Wert der Schenkung deutlich reduzieren.
Christian Karsunke
Christian Karsunke
Geschäftsführer · Panthera Immobilien
Christian berät Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt. Mit über 150 erfolgreichen Vermittlungen und dem ImmoScout24 Award 2025 steht er für persönliche Beratung und lokale Marktkenntnis.