Rund 130.000 Ehen werden in Deutschland jedes Jahr geschieden — und in etwa der Hälfte der Fälle ist eine gemeinsame Immobilie der größte Vermögenswert. Was passiert mit dem Haus? Verkaufen und teilen? Einen Partner auszahlen? Oder behalten und weiter abbezahlen? Dieser Ratgeber erklärt alle Optionen mit konkreten Rechenbeispielen — und zeigt, welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.

Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?

Drei Optionen im Überblick:

Welche Option die richtige ist, hängt von mehreren Faktoren ab: Wem gehört das Haus laut Grundbuch? Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert? Läuft noch ein Kredit? Und können sich beide Partner einigen?

Wichtig: Das Haus wird bei einer Scheidung im gesetzlichen Güterstand der ZugewinngemeinschaftDie Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Güterstand in Deutschland. Jeder Ehepartner behält sein eigenes Vermögen — bei Scheidung wird nur der Zugewinn ausgeglichen (§§ 1363 ff. BGB). nicht automatisch geteilt. Es gehört dem, der im GrundbuchDas Grundbuch ist ein amtliches Register beim Grundbuchamt, das alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen an einem Grundstück dokumentiert. steht — unabhängig davon, wer die Raten gezahlt hat. Erst über den Zugewinnausgleich wird der Wertzuwachs verrechnet.

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, brauchen Sie den aktuellen Marktwert. Eine kostenlose Immobilienbewertung schafft eine objektive Verhandlungsbasis für beide Seiten.

Option 1: Haus verkaufen und Erlös teilen

Der sauberste Schnitt — und die häufigste Lösung. So läuft es ab:

  1. Verkehrswert ermitteln lassen — Beide Partner sollten sich auf eine gemeinsame Bewertung einigen. Ein neutraler Makler oder Sachverständiger verhindert Streit über den Preis.
  2. Makler beauftragen — Ein neutraler Makler, der für beide Seiten arbeitet, beschleunigt den Prozess erheblich. Professionell begleitete Verkäufe erzielen in der Regel 15–20% mehr als übereilte Privatverkäufe unter Zeitdruck.
  3. Kredit ablösen — Aus dem Verkaufserlös wird zunächst der Restkredit getilgt. Achtung: Für die vorzeitige Ablösung kann die Bank eine VorfälligkeitsentschädigungGebühr der Bank bei vorzeitiger Kreditablösung. Seit 2016 gedeckelt auf max. 1% der Restschuld (bei Restlaufzeit über 1 Jahr) nach § 502 BGB. verlangen.
  4. Überschuss aufteilen — Der verbleibende Betrag wird gemäß Eigentumsanteilen aufgeteilt — in der Regel 50/50.

Rechenbeispiel: Verkauf bei Scheidung

Position Betrag
Verkehrswert der Immobilie 550.000 €
abzgl. Restschuld Kredit − 180.000 €
abzgl. Vorfälligkeitsentschädigung − 8.000 €
abzgl. Maklerkosten (2 × 3,57%) − 39.270 €
abzgl. Notarkosten Löschung Grundschuld − 1.500 €
Verbleibender Erlös 321.230 €
Pro Partner (50/50) 160.615 €

Steuerhinweis: Ein Verkauf während der Scheidung ist steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz war oder im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG).

Option 2: Einen Partner auszahlen

Einer bleibt, der andere geht — und wird finanziell entschädigt.

So berechnet sich die Auszahlung

Position Betrag
Verkehrswert der Immobilie 550.000 €
abzgl. Restschuld Kredit − 180.000 €
Netto-Wert (Eigenkapital) 370.000 €
Auszahlung an den gehenden Partner (50%) 185.000 €
Lassen Sie den VerkehrswertDer Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der geschätzte Marktpreis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag — die Grundlage für Kaufpreisverhandlungen und Steuer. von einem neutralen Dritten ermitteln — nicht vom Partner der bleiben will. In unserer Praxis führt eine gemeinsam beauftragte Bewertung zu deutlich weniger Streit. Christian Karsunke, Panthera Immobilien

Was Sie bei der Auszahlung beachten müssen

Kredit-Übernahme: Wenn beide im Kreditvertrag stehen, muss die Bank der Entlassung eines Partners zustimmen. Das tut sie nur, wenn der verbleibende Partner allein kreditwürdig ist.

Grundbuch-Änderung: Die Übertragung des Eigentumsanteils muss notariell beurkundet werden. Kosten bei 550.000 € Immobilienwert: ca. 3.000–4.000 € für Notar und Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Haus überschreiben.

Grunderwerbsteuer: Fällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen der Scheidung nicht an (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Details zur Grunderwerbsteuer in Hessen.

Option 3: Haus behalten – wer zahlt die laufenden Kosten?

Nach der Trennung — aber noch vor der Scheidung — stellt sich sofort die Frage: Wer zahlt was?

Laufende Kosten während der Trennung:

Grundsatz: Wer im Haus wohnt, trägt die verbrauchsabhängigen Kosten. Die Kreditrate und Grundsteuer werden in der Regel nach Eigentumsanteilen geteilt.

Wer darf im Haus bleiben? Während des Trennungsjahres kann das Familiengericht die Ehewohnung einem Partner zuweisen, auch wenn dieser nicht im Grundbuch steht (§ 1361b BGB). Entscheidend ist das Wohl der Kinder.

Was passiert mit dem Kredit bei Scheidung?

Der Kredit ist das Thema, das die meisten Paare unterschätzen.

Gesamtschuldnerische Haftung: Wenn beide den Kreditvertrag unterschrieben haben, haften beide — unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Die Scheidung ändert daran nichts.

Verkauf und Kredit ablösen

Kredit wird aus dem Erlös getilgt. Sauberste Lösung. Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Empfohlen bei hoher Restschuld

Kredit-Übernahme

Ein Partner übernimmt allein. Bank muss zustimmen und Bonität prüfen. Oft Umschuldung nötig.

Nur bei guter Bonität möglich

Weiterlaufen lassen

Beide zahlen weiter. Risiko: Wenn einer nicht zahlt, haftet der andere für den gesamten Betrag.

Riskant — nur als Übergangslösung

Zugewinnausgleich und Immobilie – so wird gerechnet

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft hat jeder Ehepartner ein eigenes Vermögen. Bei der Scheidung wird der Zugewinn ausgeglichen.

Rechenbeispiel

Partner A Partner B
Anfangsvermögen (bei Heirat) 250.000 € (Haus) 10.000 €
Endvermögen (bei Scheidung) 550.000 € (Haus) 60.000 €
Zugewinn 300.000 € 50.000 €

Differenz der Zugewinne: 300.000 − 50.000 = 250.000 €. Ausgleichsanspruch für Partner B: 125.000 € (die Hälfte der Differenz).

125.000 €
möglicher Zugewinnausgleich wenn eine Immobilie während der Ehe deutlich im Wert gestiegen ist

Für die Berechnung benötigen Sie den aktuellen Marktwert. Mit unserer kostenlosen Bewertung erhalten Sie eine fundierte Einschätzung als Verhandlungsgrundlage.

Tipp: TeilungsversteigerungDie Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung einer Eigentumsgemeinschaft. Der Erlös liegt typischerweise 20–30% unter dem Marktwert. vermeiden! Eine Teilungsversteigerung ist immer die schlechteste Option. Einigen Sie sich besser auf einen gemeinsamen Verkauf — wir beraten beide Parteien neutral.

Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?

Bei Scheidung ist der Verkehrswert die Grundlage für jede Einigung — Auszahlung, Zugewinn oder Verkauf.

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Häufige Fragen

Es gibt drei Optionen: Verkaufen und Erlös teilen, einen Partner auszahlen, oder das Haus gemeinsam behalten. Die Immobilie wird nicht automatisch geteilt — sie gehört dem, der im Grundbuch steht. Der Wertausgleich erfolgt über den Zugewinnausgleich.
Ja, indirekt. Wenn sich beide nicht einigen können, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös liegt dann typischerweise 20–30% unter dem Marktwert.
Grundregel: Wer im Haus wohnt, trägt die Verbrauchskosten. Kreditrate und Grundsteuer werden nach Eigentumsanteilen geteilt. Eine individuelle Vereinbarung ist empfehlenswert.
Nicht das Haus wird aufgeteilt, sondern der Zugewinn. Der Vermögenszuwachs während der Ehe wird ermittelt und die Differenz hälftig ausgeglichen. Grundlage ist der aktuelle Verkehrswert.
Ja, in der Regel schon. Die Auszahlung berechnet sich aus dem Netto-Wert (Verkehrswert minus Restschuld), geteilt durch zwei. Zusätzlich kann ein Zugewinnausgleich anfallen.
Die Scheidung ändert nichts am Kreditvertrag. Wenn beide unterschrieben haben, haften beide weiter — gesamtschuldnerisch. Eine Entlassung eines Partners erfordert die Zustimmung der Bank.
Christian Karsunke
Christian Karsunke
Geschäftsführer · Panthera Immobilien
Christian berät Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt. Mit über 150 erfolgreichen Vermittlungen und dem ImmoScout24 Award 2025 steht er für persönliche Beratung und lokale Marktkenntnis.