Definition

Das Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV ermittelt den Wert einer Immobilie ueber ihre erzielbaren Ertraege. Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Diese wird mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert — je niedriger der Zinssatz, desto hoeher der Wert. Kommt bei Mehrfamilienhaeusern, Gewerbeimmobilien und vermieteten Eigentumswohnungen zum Einsatz.

Wichtige Fakten

Praxisbeispiel

Mehrfamilienhaus Frankfurt: 10 Wohnungen, Jahresnettokaltmiete 180.000 Euro. Abzuege: 25 Prozent Bewirtschaftung = 135.000 Euro Reinertrag. Bodenwert 300.000 Euro separat. Liegenschaftszins 4 Prozent: Gebaeudeertragswert = 3.375.000 Euro (135.000 / 0,04). Gesamt: 3.675.000 Euro Ertragswert.

Häufige Fragen

Ein vom Gutachterausschuss aus realen Kaufpreisen abgeleiteter Zinssatz. Niedriger Zins = hoher Multiplikator (gut fuer Verkaeufer), hoher Zins = niedriger Multiplikator (gut fuer Kaeufer). In Frankfurt fuer Wohnungen aktuell 3,5-5,5 Prozent.
Die langfristig am Markt erzielbare Miete, nicht unbedingt die aktuell vereinbarte. Bei langjaehrigen Altmietern unter Marktmiete wird die Marktmiete angesetzt — bei Neuvermietungen die aktuelle.
Bei allen Kapitalanlageobjekten. Kaeufer fragen sich: Welche Rendite bringt das? Nicht: Was wuerde der Neubau kosten? Deshalb entscheidet fuer MFH und Gewerbeimmobilien der Ertragswert den Marktpreis.

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Christian Karsunke
Christian Karsunke
Geschäftsführer · Panthera Immobilien
Berät seit über 150 erfolgreichen Vermittlungen Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt.