Definition
Das Sachwertverfahren nach ImmoWertV 2021 ermittelt den Wert einer Immobilie ueber ihre Substanz — also was der Neubau heute kosten wuerde. Formel: (Bodenwert + Gebaeudesachwert) x Marktanpassungsfaktor. Kommt vor allem bei eigengenutzten Wohnimmobilien zum Einsatz, bei denen keine Mieteinnahmen als Bewertungsbasis dienen.
Wichtige Fakten
- Fuer Einfamilienhaeuser, DHH, Reihenhaeuser, Eigentumswohnungen ohne Vergleichsdaten
- Bodenwert = Flaeche x Bodenrichtwert
- Gebaeudesachwert = Herstellungskosten minus Alterswertminderung
- Marktanpassungsfaktor: typisch 0,9-1,4 in Frankfurt
Praxisbeispiel
Einfamilienhaus in Frankfurt-Eschersheim: 500 m2 Grundstueck x 850 Euro/m2 = 425.000 Euro Bodenwert. Gebaeude 160 m2 BGF x 1.240 Euro/m2 = 198.400 Euro Herstellungskosten, 25 Jahre alt = 33 Prozent Alterswertminderung. Vorlaeufiger Sachwert: 565.000 Euro. Sachwertfaktor 1,15 = ca. 650.000 Euro Verkehrswert.
Häufige Fragen
Bei eigengenutzten Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Reihenhaus, selbstgenutzte ETW) wenn keine Vergleichsdaten vorliegen. Fuer vermietete Objekte eignet sich das Ertragswertverfahren besser.
Ein vom Gutachterausschuss aus realen Verkaufsdaten abgeleiteter Faktor, der den Substanzwert an den Markt anpasst. In gefragten Lagen ueber 1,0 (Markt zahlt mehr als Substanz), in strukturschwachen unter 1,0.
Vollgutachten: 1.500-3.500 Euro. Kurzgutachten: 500-1.000 Euro. Fuer die schnelle Orientierung reicht oft eine kostenlose Online-Bewertung.
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