Erst einmal: Ihre Skepsis gegenüber Maklern ist berechtigt

Wenn Sie denken, dass Makler viel Geld für wenig Arbeit nehmen, haben Sie in vielen Fällen recht. Wir sagen das als Makler, weil es stimmt.

Makler ist kein Ausbildungsberuf. Für die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung brauchen Sie im Kern zwei Dinge: ein sauberes Führungszeugnis und geordnete Vermögensverhältnisse. Keine Ausbildung, keine Prüfung, kein Sachkundenachweis. Ihr Friseur hat drei Jahre gelernt, bevor er Ihnen die Haare schneiden darf.

Seit dem 24. Juli 2026 ist zusätzlich die Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler entfallen (BGBl. I 2026 Nr. 215), mit der Begründung Bürokratieabbau. Kurios daran: Für Hausverwalter gilt die Pflicht weiterhin. Wer Ihre Eigentümerversammlung leitet, muss sich fortbilden. Wer Ihre Immobilie für einen sechsstelligen Betrag verkauft, nicht mehr.

Wir halten das für einen Fehler. Nicht weil wir gern Pflichtstunden absitzen, sondern weil in diesem Beruf ohnehin schon fast jeder anfangen darf.

Deshalb steht auf dieser Seite kein Versprechen, sondern eine Anleitung. Prüfen Sie uns am Inhalt.

Falls Ihr Inserat schon länger läuft

Zwei Monate online sind kein Alarmzeichen, das ist bei privaten Inseraten in der Praxis nicht ungewöhnlich. Der bessere Indikator ist die Qualität der Anfragen. Kommen viele, aber die falschen, liegt es selten am Objekt. Ein Teil liegt an zwei, drei Stellen in der Anzeige, die sich beheben lassen. Ein anderer Teil liegt am Verkaufsweg selbst, dazu weiter unten mehr. Der Leitfaden unten behandelt die Stellen in der Anzeige. Und falls Sie den Preis gerade neu bewerten: Lesen Sie vorher Schritt 1.

So verkaufen Sie privat. Die vollständige Anleitung.

Schritt 1 Den richtigen Preis finden Der Preis wirkt früh und lässt sich kaum unbemerkt korrigieren.

Der Preis ist die Entscheidung mit der stärksten Wirkung auf Ihr Ergebnis. Und die einzige, die sich später kaum unbemerkt korrigieren lässt.

Sie brauchen keine Schätzung, sondern tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Angebotspreise aus den Portalen taugen dafür nicht: Sie sehen dort, was jemand haben wollte, nicht was er bekommen hat.

Wo Sie an echte Zahlen kommen: Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte führt für jede Stadt eine Kaufpreissammlung aus notariell beurkundeten Verträgen. Auszüge können Sie gegen Gebühr anfordern. Die Bodenrichtwerte sind über BORIS Hessen einsehbar.

Schauen Sie sich außerdem den Wettbewerb an: Was steht gerade in Ihrer Nachbarschaft zum Verkauf, seit wann? Und was wurde daraus? Ein vergleichbares Objekt, das seit fünf Monaten online ist, sagt Ihnen mehr über den realistischen Preis als jeder Onlinerechner.

Die zwei Fehler, die richtig Geld kosten:

Zu hoch angesetzt: Ihre Immobilie steht. Nach acht bis zwölf Wochen fragen Interessenten nicht mehr „was kostet sie“, sondern „was ist damit los“. Jede spätere Preissenkung ist im Portal sichtbar und wird als Schwäche gelesen. Am Ende verkauft sich so ein Objekt oft unter dem Preis, den es am ersten Tag hatte.

Zu niedrig angesetzt: Das Geld ist sofort weg und kommt nicht zurück.

Sie wollen erst einmal nur wissen, wo Sie preislich stehen?

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Schritt 2 Unterlagen zusammenstellen Vollständige Unterlagen sind Verhandlungsposition, kein Formalkram.

Vollständige Unterlagen sind kein Formalkram. Ein Käufer, der etwas nachreichen muss, verhandelt härter. Seine Bank braucht zusätzlich länger.

Was Sie brauchen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Nachweis der Instandhaltungsrücklage, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Zur Wohnfläche: Prüfen Sie die Zahl, statt sie aus alten Unterlagen zu übernehmen. Balkone, Dachschrägen und Kellerräume werden unterschiedlich angerechnet. Eine falsche Wohnfläche im Exposé ist einer der häufigsten Gründe für spätere Auseinandersetzungen.

Der Energieausweis ist Pflicht. Die vorgeschriebenen Angaben müssen bereits in der Anzeige stehen, beim Besichtigungstermin ist er unaufgefordert vorzulegen. Verstöße können ein Bußgeld kosten, auch für private Verkäufer.

Rechnen Sie für die Beschaffung mit zwei bis sechs Wochen, je nachdem wie schnell Ämter und Verwaltung antworten.

Dazu hilfreich: unsere Checkliste Unterlagen und der Ratgeber zum Energieausweis.

Schritt 3 Herrichten und fotografieren Die Fotos entscheiden, ob Ihre Anzeige geöffnet wird.

Die Fotos entscheiden, ob Ihre Anzeige geöffnet wird. Nicht der Preis, nicht der Text. Die Fotos.

Was Sie selbst tun können: aufräumen bis es fast leer wirkt, persönliche Dinge weg, alle Lampen an auch tagsüber, fotografieren an einem hellen Tag am späten Vormittag, aus der Zimmerecke, aus Brusthöhe, im Querformat. Keine Weitwinkelverzerrung, die bei der Besichtigung enttäuscht. Ein Profi kostet je nach Objekt etwa 300 bis 800 € und ist eine Investition mit sehr gutem Verhältnis von Kosten zu Wirkung.

Ein Gedanke, den die meisten nicht haben: Zeigen Sie im Exposé nicht alles. Wenn jeder Winkel schon online zu sehen war, gibt es vor Ort nichts mehr zu entdecken. Lassen Sie einen guten Raum für die Besichtigung übrig.

Schritt 4 Das Inserat schreiben Drei Zeilen entscheiden, ob jemand weiterliest.

Ein gutes Inserat beantwortet in den ersten drei Zeilen: Was ist es, wo ist es, was kostet es, warum ist es besonders.

Was Sie weglassen sollten: „provisionsfrei“ als Hauptargument. Es zieht Schnäppchenjäger an, keine Käufer. Wer wirklich sucht, sucht ein Zuhause und keinen Rabatt.

Was fehlen darf: die genaue Adresse. Sonst erfahren Nachbarn als Erste, dass Sie verkaufen.

Pflichtangaben nicht vergessen: Energieträger, Baujahr, Energiekennwert und Energieeffizienzklasse gehören in die Anzeige.

Schritt 5 Anfragen bearbeiten und vorqualifizieren 30 bis über 100 Anfragen. Nur ein Teil davon sind Käufer.

Hier wird es zeitaufwendig.

Rechnen Sie bei einem gefragten Objekt in Frankfurt mit 30 bis über 100 Anfragen. Ein Teil davon sind Makler, ein Teil Nachbarn, ein Teil Menschen ohne Finanzierung. Dazu kommen Anfragen, in denen schon in der ersten Zeile über den Preis verhandelt wird, bevor jemand das Objekt gesehen hat.

Fragen Sie vor jeder Besichtigung, freundlich aber verbindlich: Steht die Finanzierung? Gibt es eine Bestätigung der Bank? Bis wann wollen Sie einziehen? Muss vorher etwas verkauft werden?

Wer darauf ausweichend antwortet, kostet Sie einen Samstagnachmittag.

Ein Punkt, den kaum jemand ausspricht: Bei einer privaten Besichtigung lassen Sie fremde Menschen in Ihre Wohnung, die wissen, dass Sie verkaufen und vermutlich bald Geld haben. Sie kennen Ihren Namen, Ihre Adresse und nach dem Termin auch Ihren Grundriss.

Machen Sie Besichtigungen nie allein. Lassen Sie Wertsachen und Dokumente nicht offen liegen. Notieren Sie vorher Name und Telefonnummer.

Schritt 6 Besichtigungen führen Zuhören ist schwerer als Zeigen.

Planen Sie 45 bis 60 Minuten je Termin, verteilt über mehrere Wochenenden. Bei 15 ernsthaften Interessenten sind das zwei bis drei komplette Wochenenden.

Überlegen Sie sich vorher den Weg durch die Immobilie. Der erste Raum entscheidet über die Grundstimmung, der letzte bleibt in Erinnerung. Der schwächste Punkt Ihres Objekts sollte weder am Anfang noch am Ende stehen. Das klingt nach Kleinigkeit und kann am Ende einen vierstelligen Betrag ausmachen.

Der schwierigste Teil ist nicht das Zeigen, sondern das Zuhören. Es ist Ihr Zuhause. Kritik am Bad trifft Sie persönlich, auch wenn sie nicht so gemeint ist. Wer sich rechtfertigt, verliert. Wer nachfragt, gewinnt.

Rechnen Sie außerdem damit, dass ein ernsthafter Käufer zur zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mitbringt. Dann sprechen Sie mit jemandem, der dafür bezahlt wird, Mängel zu finden.

Sagen Sie nie, warum Sie verkaufen, wenn es Druck verrät: Scheidung, Kredit, fester Umzugstermin. Jede Information über Ihre Eile landet in der Verhandlung auf der Gegenseite.

Schritt 7 Verhandeln und zum Notar Bis zur Beurkundung bindet nichts. Beide Seiten können jederzeit zurück.

Der Punkt, den Sie kennen sollten, bevor Sie inserieren: Käufer verhandeln bei privat angebotenen Objekten häufig härter. Das ist keine Bosheit, das ist normal.

Sie brauchen für die Verhandlung außerdem Antworten auf Fragen, die nichts mit dem Preis zu tun haben: Was kostet die Badsanierung wirklich, die der Käufer gerade als Argument benutzt? Was eine neue Heizung? Wer darauf keine belastbare Antwort hat, verhandelt gegen Zahlen, die die Gegenseite gesetzt hat.

Zwischen Ihrer Einigung mit dem Käufer und dem Notartermin liegen in der Praxis mehrere Wochen. In dieser Zeit ist nichts bindend, für keine Seite.

Platzt in dieser Phase die Finanzierung oder überlegt es sich der Käufer anders, beginnen Sie von vorn. Die Interessenten aus Ihrer ersten Runde haben dann oft schon woanders gekauft.

Beim Kaufvertrag: Den Notar bestellt üblicherweise der Käufer, Sie haben aber ein Mitspracherecht. Üblich ist, dass der Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegt. Diese Zeit sollten Sie zum Lesen nutzen. Achten Sie auf Übergabe, Zahlungsfrist, Grundschuldbestellung, Mängelhaftung und darauf, welche Angaben zum Objekt in den Vertrag aufgenommen werden.

Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag gilt nur für Mängel, die Sie selbst nicht kannten. Die feuchte Kellerecke, der bekannte Dachschaden, die beschlossene Sonderumlage: Was Sie kennen und nicht nennen, bleibt trotz Haftungsausschluss Ihre Haftung. In der Praxis wird Bekanntes offengelegt und im Vertrag dokumentiert. Das schützt Sie, nicht den Käufer.

Das ist der Überblick. Er ist nicht vollständig.

Nicht behandelt haben wir hier unter anderem: wie Sie den Startpreis konkret festlegen, wie Sie Interessenten vor der Besichtigung sauber vorqualifizieren, wie Sie mit mehreren Kaufinteressenten gleichzeitig umgehen, wie eine Testanzeige funktioniert, was Sie tun, wenn nach sechs Wochen nichts passiert, sowie woran Sie erkennen, welcher Interessent gerade wirklich kaufen will.

Wen ein Privatinserat anzieht. Und wen nicht.

Käufer sind nicht böse. Sie verhandeln rational. Genau deshalb lohnt sich ein nüchterner Blick darauf, wer auf ein Inserat ohne professionellen Vermittler reagiert und wer nicht.

Vergleich zweier Verkaufswege: Ein Privatinserat zieht vor allem erfahrene Ankäufer und Käufer mit sehr engem Budget an. Beim Verkauf mit einem Profi fragen vorgemerkte Kaufinteressenten, Erstkäufer mit geprüfter Finanzierung und Eigennutzer an, die den Marktpreis kennen.
Dasselbe Objekt, zwei Wege, zwei Käuferkreise.

Wer verstärkt anfragt:

Erfahrene Käufer und Ankäufer. Ein Inserat ohne professionellen Vermittler signalisiert ihnen eine bessere Verhandlungsposition: mehr Spielraum beim Preis und die Chance, den Kaufvertrag zu ihren Gunsten zu gestalten. Solche Anfragen kommen mit Methode und eingespieltem Netzwerk. Steht auf der Verkäuferseite ein Profi, ändert sich ihr Kalkül, weil die Gegenseite Markt und Vertragsgestaltung genauso gut kennt.

Käufer mit sehr engem Budget. Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar: Ich will auf keinen Fall eine Provision zahlen, ich versuche mein Glück. Diese Anfragen sind zahlreich, die Verhandlungen werden erfahrungsgemäß zäh und das Ergebnis liegt am Ende oft niedriger.

Wer eher wegbleibt:

Erstkäufer, die ein Zuhause suchen. Sie gehören nach unserer Erfahrung häufig zu den emotionalsten und zahlungsbereitesten Käufern, denn sie kaufen kein Renditeobjekt, sondern den Ort, an dem ihr Leben stattfinden soll.

Bei einer Privatanzeige zögern viele von ihnen: Woher kommt der Preis? Wer hat die Unterlagen geprüft? Ein Kauf ist ohnehin die größte Entscheidung ihres Lebens. Jede zusätzliche Unsicherheit kostet Zahlungsbereitschaft oder gleich den ganzen Käufer.

Wer über einen Profi anfragt, erwartet das Gegenteil: aufbereitete Unterlagen, einen hergeleiteten Preis, einen festen Ansprechpartner für Fragen und Formalitäten. Wer so anfragt, rechnet mit Professionalität und Hochwertigkeit und ist eher bereit, einen fairen Preis zu zahlen.

Ein Bild dafür: Ein Privatinserat wirkt auf den Markt wie ein Flohmarktstand, auf dem ein hochwertiges Stück liegt. Die Händler sehen es zuerst und sie handeln beruflich. Der Käufer, der den vollen Wert zahlen würde, geht dort meist gar nicht erst hin. Er kauft im Fachgeschäft, weil er dort dem Preis und der Ware vertraut.

Und bei Eigennutzung entscheidet noch etwas mit: Gefühl. Ein Zuhause kauft niemand allein nach Tabellenlage. Gekauft wird, wenn Vertrauen da ist: in den Preis, in die Unterlagen, in den Ablauf. Genau dieses Vertrauen stellt professionelle Aufbereitung her.

Nichts davon macht Ihr Objekt schlechter. Es heißt nur: Dasselbe Objekt trifft je nach Weg auf einen anderen Kreis von Interessenten. Und der Preis entsteht aus diesem Kreis.

Was der Privatverkauf wirklich kostet

Posten Realistisch
Portalanzeige (3 bis 6 Monate) 200 bis 900 €
Professionelle Fotos 300 bis 800 €
Energieausweis 100 bis 500 €
Wohnflächenberechnung 200 bis 800 €
Unterlagen von Ämtern und Verwaltung 50 bis 300 €
Grundriss aufbereiten 50 bis 200 €
Nachbarschaftsflyer 50 bis 100 €
Ihre Zeit: 40 bis 80 Stunden
Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung, Abstimmung 		–
Summe Geld 950 bis 3.600 €

Das ist überschaubar. Der Betrag, um den es wirklich geht, steht nicht in dieser Tabelle.

Es ist das, was am Ende auf Ihrem Konto liegt.

Die Rechnung, die viele aufmachen. Und was ihr fehlt.

Die naheliegende Rechnung geht so: Beim Verkauf über einen Makler zahlen Sie als Verkäufer einen Provisionsanteil, der Käufer ebenfalls. Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen, Ihr tatsächlicher Satz wird individuell vereinbart: Bei einer Immobilie für 500.000 € liegt Ihr Anteil üblicherweise bei etwa 3 % plus Umsatzsteuer, also rund 17.850 €. Der Käufer zahlt ungefähr genauso viel. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher diese Teilung nach §§ 656c und 656d BGB.

Beim Privatverkauf entfällt beides, auch der Käuferanteil. Und Käufer wissen das: Ein Teil rechnet die entfallene Provision in sein Angebot ein. Rein von den Kosten her entfallen damit auf beiden Seiten zusammen rund 6 % des Kaufpreises.

Nur ist das die halbe Rechnung. Sie vergleicht die Kosten zweier Wege und unterstellt dabei, dass der Verkaufspreis auf beiden Wegen derselbe wäre. Genau darüber entscheiden aber vier Dinge, die in keiner Kostentabelle stehen:

Und dazu die Gegenrechnung: Wenn Sie beim Preis um 10 % danebenliegen, sind das bei 500.000 € genau 50.000 €.

Zur Einordnung: Die beiden Provisionsanteile aus dem Rechenbeispiel oben liegen zusammen bei rund 35.700 €. Zehn Prozent klingen viel. Zwischen einem zu hohen Startpreis und einem Käufer, der weiß, dass Sie seit vier Monaten inserieren, sind zehn Prozent schnell erreicht.

Die Frage ist deshalb nicht, welcher Weg weniger kostet. Die Frage ist, auf welchem Weg am Ende mehr auf Ihrem Konto liegt.

Zwei Dinge, die sich mit Fleiß nicht ersetzen lassen

Käufer, die nie eine Anzeige sehen. In unserer Datenbank stehen über 3.500 vorgemerkte Kaufinteressenten für Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet. Diese Menschen haben sich bei uns für ein passendes Objekt vormerken lassen. Ein Teil unserer Verkäufe geht an diese Interessenten, teils bevor das Objekt öffentlich inseriert wird. Sie sehen ein Portalinserat nicht. Sie werden angerufen, wenn etwas Passendes kommt.

Gezielte Werbung statt Warten auf Zufall. Wir bespielen Kaufinteressenten über Social-Media-Kampagnen, ausgesteuert nach Wohnort, Lebenssituation und Suchverhalten. Damit erreichen wir Menschen, die nicht aktiv auf Portalen suchen, aber kaufen würden, wenn das Richtige kommt. Ein Portalinserat erreicht nur den, der ohnehin schon sucht.

Wie wir diese Arbeit verstehen

Der Kern unserer Arbeit ist Vermarktung. Wir verstehen uns weniger als klassisches Maklerbüro, sondern im Kern als hochspezialisierte Marketingagentur für den Immobilienverkauf: Aufbereitung, Reichweite, gezielte Käuferansprache, Verhandlung. Dasselbe Objekt kann zwei sehr verschiedene Anzeigen ergeben, so wie dieselben Zutaten zwei sehr verschiedene Gerichte ergeben. Der Unterschied liegt in der Zubereitung. Genau dafür bezahlen uns Eigentümer.

Ehrlich gesagt: In diesen Fällen sparen Sie sich uns

In diesen Fällen wäre eine Provision für Sie herausgeworfenes Geld. Wir sagen Ihnen das lieber jetzt, als Ihnen später etwas zu verkaufen, das Sie nicht brauchen.

Ein Fall, bei dem wir zur Vorsicht raten

„Ich habe schon einmal eine Immobilie verkauft, ich weiß, wie das geht.“

Das kann stimmen. Wer allerdings zwischen 2015 und 2021 verkauft hat, hat in einem Markt verkauft, in dem die Zinsen nahe null lagen und auf jedes Objekt mehrere Interessenten kamen. Dort funktionierte fast alles, auch ein zu hoher Preis, auch schwache Fotos.

Der heutige Markt ist ein anderer. Käufer vergleichen, rechnen mit deutlich höheren Zinsen und lassen sich Zeit.

Der Selbstcheck

Zwölf Punkte. Bitte beantworten Sie sie nur für sich:

  1. Ihr Objekt ist überschaubar und ohne Komplexität, zum Beispiel eine einfache 3-Zimmer-Wohnung in gefragter Lage
  2. Sie kennen Ihr Objekt sehr gut, auch seine Schwächen
  3. Alle Unterlagen liegen griffbereit, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis
  4. Ein etwaiger Sanierungsstau ist Ihnen bekannt und im Preis berücksichtigt
  5. Eine professionelle Bewertung liegt vor, am besten von einem Gutachter
  6. Sie kennen den Markt und können Ihren Preis aus echten Vergleichsverkäufen herleiten statt aus dem Bauch
  7. Sie haben die Zeit, zwei bis drei Wochenenden für Besichtigungen zu blocken, dazu die Abende für Anfragen
  8. Sie haben ein Netzwerk, das Ihnen bei Rückfragen zu Sanierung, Statik oder Finanzierung binnen zwei Tagen belastbare Zahlen liefert
  9. Sie sind verhandlungssicher, auch wenn jemand Ihr Zuhause schlechtredet, um den Preis zu drücken
  10. Sie können ruhig bleiben, wenn der einzige ernsthafte Interessent nach vier Monaten deutlich unter Ihrem Preis bietet
  11. Ihre emotionale Bindung an das Objekt ist nicht so groß, dass Kritik Sie trifft oder Zugeständnisse erzwingt
  12. Sie führen Besichtigungen nicht allein durch und haben jemanden, der den Prozess mit Ihnen im Blick behält

Wenn Sie hier zwölfmal Ja sagen, können Sie gut privat verkaufen. Machen Sie es selbst. Wirklich. Diese Seite behauptet an keiner Stelle, dass es ohne Profi nicht geht.

Woran Sie einen guten Vermittler erkennen. Egal, wen Sie prüfen.

Das eigentliche Problem des Berufsstands ist nicht die fehlende Ausbildung. Es ist eine Haltung: Es gibt Vermittler, die an Ihrer Provision interessiert sind und nicht an Ihrem Ergebnis.

Sie erkennen sie daran, dass sie über Ihre Immobilie sprechen, ohne über Sie zu sprechen. Warum Sie verkaufen, was danach kommt, welcher Termin für Sie zählt: Wer diese Fragen nicht stellt, verkauft eine Dienstleistung statt Ihre Situation zu lösen.

Prüfliste Zwei Blicke vorab, fünf Fragen im Gespräch Sie gelten für jeden Vermittler, auch für uns.

Bevor Sie mit ihm sprechen:

  • Sehen Sie sich seine anderen Anzeigen an. Wie sind die Fotos, wie die Texte, wie vollständig die Angaben? So wird auch Ihre Immobilie aussehen
  • Lesen Sie die Bewertungen, vor allem die ausführlichen. Konkrete Abläufe, echte Situationen, benannte Ansprechpartner. Fünf Sterne ohne Text sagen wenig

Fragen Sie im Gespräch:

  • „Welche Strategie schlagen Sie vor? Und warum genau diese?“ Sie wollen eine Begründung hören, keine Aufzählung von Portalen
  • „Und wenn das nicht funktioniert, was machen wir dann?“ Die wichtigste Frage überhaupt. Wenn die einzige Antwort „dann gehen wir mit dem Preis runter“ lautet, gibt es keinen Plan B. Es gibt nur einen Plan A und Ihre Geduld
  • „Was genau leisten Sie? Und was kostet Sie das?“ Lassen Sie sich das schriftlich geben. Wer professionell arbeitet, hat echte Kosten. Wer keine echten Kosten hat, hat selten eine echte Leistung
  • „Zeigen Sie mir bitte einen Datenraum aus einem laufenden Verkauf.“ Dort liegen Ihre sensibelsten Unterlagen. Sind personenbezogene Daten geschwärzt? Wird gestuft freigegeben? Fragen Sie gleich mit, wie ausgewählt wird, wer besichtigen darf und wie die Finanzierung geprüft wird
  • Achten Sie darauf, wie viel er fragt. Ein guter Vermittler will im ersten Gespräch mehr über Sie erfahren als über Ihre Quadratmeter

Zwei Warnzeichen:

Der überhöhte Preis. Wenn ein Vermittler deutlich mehr verspricht als alle anderen, ist das eine verbreitete Methode, um an einen Alleinauftrag zu kommen. Danach wird der Preis „dem Markt angepasst“, einmal, zweimal, dreimal. Wir lehnen solche Aufträge ab, auch wenn Eigentümer ausdrücklich einen hohen Einstiegspreis wünschen.

Der Vermittler, der drängt. Wenn Sie das Gefühl haben, unterschreiben zu müssen, bevor Sie verstanden haben, worum es geht, ist das Ihr Bauchgefühl. Hören Sie darauf. Ein Auftrag, der morgen noch gilt, ist ein guter Auftrag.

Zwei Versprechen, die Sie hören werden

Wenn Sie privat inserieren, sprechen Vermittler Sie an, vielleicht ist das schon passiert. Zwei Sätze fallen dabei erfahrungsgemäß besonders oft. Wir schreiben sie Ihnen auf, damit Sie sie einordnen können.

„Ich habe den passenden Käufer schon in der Kartei.“

Das kann stimmen. Entscheidend ist, was „passend“ heißt. Kauft der Interessent für sich selbst, um einzuziehen, dann konkurriert er mit dem Markt und zahlt Marktpreis. Kauft er dagegen für Kapitalanleger an, heißt „passend“ in der Regel: ein attraktiver Einkaufspreis aus Sicht des Investors. Das ist legitim. Es ist nur selten der beste Preis für Sie als Verkäufer.

Die Prüffrage, die beides trennt und die Sie jedem Vermittler stellen können, auch uns: Für wen kauft Ihr Interessent und wer legt den Preis fest? Eine gute Antwort benennt konkret, ob der Interessent selbst einziehen will oder anlegt. Und sie macht klar, dass der Preis aus dem Markt kommt und nicht aus der Kalkulation eines Einkäufers.

„Wir haben Investoren aus dem Ausland mit viel Geld.“

Auch dieses Muster gibt es am Markt: Erst wird mit besonders kapitalkräftigen Käufern geworben, nach der Beauftragung passt es dann doch nicht und das Objekt landet ganz normal auf den Portalen. Fragen Sie deshalb vorher nach: Was passiert konkret, wenn es mit diesen Käufern nichts wird? Mit welcher Strategie geht es dann weiter und steht sie im Vertrag?

Beide Sätze sind für sich genommen keine Lügen. Sie sind nur unvollständig, solange die Antworten auf die Nachfragen fehlen. Wer die Antworten hat, gibt sie Ihnen.

Und wenn er sofort bei der Provision nachgibt?

Viele Eigentümer verhandeln als Erstes die Provision. Verständlich. Nur ist die Antwort darauf verräterischer, als die meisten denken.

Wer bei seinem eigenen Honorar sofort einknickt, knickt auch bei Ihrem Kaufpreis ein. Verhandeln ist die Kernleistung, für die Sie einen Profi bezahlen. Beherrscht jemand sie bei sich selbst nicht, spricht wenig dafür, dass er sie für Sie beherrscht. Der erste Käufer, der ernsthaft drückt, bekommt dann seinen Nachlass.

Professionelle Vermarktung kostet Geld: Fotos, Aufbereitung, Datenraum, Werbebudget, Zeit. Wer sein Honorar am Telefon halbiert, ohne die Leistung anzupassen, sagt Ihnen damit, was die Leistung vorher wert war.

Übrigens: Jede Frage aus dieser Liste dürfen Sie auch uns stellen. Genau dafür steht sie hier.

Der Beweis

„Wir haben Herrn Karsunke unsere Schlüssel in die Hand gedrückt und sind in den Urlaub gefahren. Nach dem Urlaub war unsere Immobilie zu unserem Wunschpreis verkauft. Absolute Empfehlung an alle Eigentümer.“

Dr. D. Tzanov und C. Tzanov-Heil

Die hier gezeigten Bewertungen stammen ausschließlich von Kundinnen und Kunden, die mit uns zusammengearbeitet haben. Wir zeigen einen selbst ausgewählten Auszug und verwenden dafür keinen Algorithmus und keine Gewichtung.

Drei Fälle aus unserer Arbeit

Fall 1 Eigentumswohnung in Hofheim, vorher privat inseriert Vorher wochenlang privat inseriert, mit uns nach sechs Wochen beim Notar, zum Wunschpreis.

Ausgangslage: Die Eigentümer hatten die Wohnung selbst inseriert. Der Verkauf lief seit Wochen, ohne dass etwas Belastbares zustande kam.

Die Herausforderung: Es kamen Anfragen, aber die falschen. Viele wollten von der ersten Nachricht an über den Preis verhandeln, ohne die Wohnung gesehen zu haben. Einzelne Anfragen waren unseriös. Der Aufwand mit Terminen und Rückfragen war deutlich höher als erwartet, das Ergebnis blieb aus.

Was wir gemacht haben: Zuerst angesehen, was bisher gemacht wurde und woran es hakte. Dann eine Strategie erarbeitet, die auf die tatsächliche Zielgruppe dieser Wohnung zugeschnitten war: andere Ansprache, andere Aufbereitung, andere Auswahl der Interessenten. Danach neu an den Markt.

Das Ergebnis: Nach sechs Wochen beim Notar, zum Wunschpreis der Eigentümer.

Fall 2 Einfamilienhaus im Frankfurter Norden Verkauft deutlich über den Investorenangeboten, begleitet bis ins neue Zuhause.

Ausgangslage: Eine ältere Dame, allein lebend in ihrem Einfamilienhaus. Das Haus war zu groß geworden, der Garten nicht mehr zu bewirtschaften, die Treppen ein tägliches Problem. An dem Haus hingen Jahrzehnte.

Die Herausforderung: Zwei Dinge kamen zusammen. Erstens die Emotion: Es ging nicht um eine Immobilie, sondern um ein Zuhause. Zweitens der Druck von außen. Es lagen mehrere Angebote von Investoren und eine deutlich niedrigere Einwertung vor, verbunden mit dem Drängen auf eine schnelle Entscheidung.

Was wir gemacht haben: Zuerst zugehört, bevor über den Verkauf gesprochen wurde. Dann klar Position bezogen und sie gegen den Druck von außen abgeschirmt. Wir haben den Wert sauber hergeleitet und belegt, die Unterlagen vollständig aufbereitet und die Vermarktung übernommen. Vor Besichtigungsterminen haben wir sie zu Freunden oder Verwandten gebracht und danach wieder abgeholt, damit sie nicht dabei sein musste, während Fremde durch ihr Haus gingen.

Parallel haben wir uns darum gekümmert, dass sie ein neues Zuhause findet: Mietwohnungen gesucht, sie zu den Besichtigungen begleitet und am Ende den Mietvertrag für den Vermieter aufgesetzt, damit beide Seiten sauber abgesichert waren. Ohne Berechnung, weil es zur Aufgabe gehörte.

Das Ergebnis: Das Haus wurde zu einem sehr guten Preis verkauft, deutlich über dem, was die Investoren geboten hatten. Sie wohnt heute in einer Wohnung, die zu ihrem Leben passt.

Fall 3 Wohn- und Geschäftshaus in Alt-Sachsenhausen Verkauf abgeschlossen, Erbengemeinschaft aufgelöst.

Ausgangslage: Ein Mehrparteienhaus im Bestand einer Erbengemeinschaft. Mehrere Erben, unterschiedliche Vorstellungen, ein über Jahre gewachsener Konflikt.

Die Herausforderung: Die Parteien sprachen kaum noch miteinander. Jeder verfolgte ein eigenes Ziel. Jede Abstimmung drohte an alten Themen zu scheitern, die mit der Immobilie nichts zu tun hatten. Gleichzeitig durfte nichts davon nach außen dringen. Ein Käufer, der Streit wittert, kauft nicht oder er nutzt es im Preis.

Was wir gemacht haben: Wir sind als neutraler Dritter zwischen die Parteien getreten. Jede Position haben wir aufgenommen, ins Sachliche übersetzt und auf die eine Frage zurückgeführt, die alle verband: Was soll am Ende herauskommen? Nach außen trat ein einziger, ruhiger Ansprechpartner auf. Der Käufer hat von den internen Spannungen nichts mitbekommen, nicht weil etwas verschwiegen wurde, sondern weil die Verhandlung über uns lief.

Das Ergebnis: Verkauf abgeschlossen, Übergabe erfolgt, Erbengemeinschaft aufgelöst.

Gemeinschaftsgeschäft mit Sebastian Gruß, Colliers

Ein Angebot, das Sie zu nichts verpflichtet

Wenn Sie weiter privat verkaufen wollen, gern. Nehmen Sie diesen Leitfaden mit, er kostet nichts.

Falls Sie vorher wissen wollen, wo Ihre Immobilie preislich wirklich steht und wie Ihr Inserat auf Käufer wirkt, machen wir Ihnen ein Angebot:

Das bekommen Sie. Kostenlos.

Gesamtwert 660 €. Für Sie 0 €.

Kein Maklervertrag. Keine Bedingung. Sie dürfen unsere Einschätzung nehmen und damit privat weiterverkaufen. Das kommt vor. Und es ist völlig in Ordnung.

Was Sicherheit bei uns konkret heißt

Bei einem Zuhause entscheidet nicht nur die Zahl, sondern auch das Gefühl, dass nichts schiefgeht. Deshalb gehört zu jedem Verkauf mit uns:

Sie haben ab hier drei Wege:

  1. Alles selbst machen, mit dem Leitfaden oben. Dafür ist er da.
  2. Bewertung und Zweitmeinung holen und trotzdem privat verkaufen. Ein völlig legitimer Weg, den viele wählen.
  3. Uns den Verkauf geben.

Viele starten mit dem zweiten Weg, weil er nichts kostet und nichts festlegt.

Noch ein Hinweis zum Zeitpunkt: Der Startpreis wirkt nur einmal. Die Portale zeigen Interessenten die Preishistorie und die Inseratsdauer an. Eine Einschätzung vor Ihrer nächsten Preisentscheidung ist deshalb mehr wert als danach. Was einmal öffentlich reduziert wurde, lässt sich nicht zurückholen.

Und falls Sie uns irgendwann beauftragen sollten: Gute Zusammenarbeit basiert für uns auf Vertrauen und sichtbarem Mehrwert, nicht auf langen Vertragslaufzeiten und komplexen Vertragsgestaltungen. Deshalb gestalten wir jeden Vertrag individuell mit Ihnen.

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Christian Karsunke, Geschäftsführer von Panthera Immobilien Alina Sancar, Geschäftsleitung bei Panthera Immobilien

Ihre Ansprechpartner: Christian Karsunke und Alina Sancar. Hinter uns steht ein eingespieltes Team, das jeden Verkauf bis zur Übergabe begleitet.

Was nach Ihrer Anfrage passiert

1. Sie schicken uns die Eckdaten. Objekt, Lage, Ihre Telefonnummer. Die brauchen wir, weil für Bewertung und Zweitmeinung in der Regel Rückfragen zum Objekt anfallen. Das dauert etwa zwei Minuten.

2. Für das erste Gespräch meldet sich Christian Karsunke oder Alina Sancar persönlich. Ein Anruf, angekündigt, zu den Punkten, die wir für Bewertung und Zweitmeinung brauchen. Kein Verkaufsgespräch.

3. Innerhalb von 5 Werktagen erhalten Sie Bewertung und Zweitmeinung. Danach entscheiden Sie in Ruhe: privat weiterverkaufen, mit uns arbeiten oder erst einmal gar nichts. Alle drei Antworten sind für uns in Ordnung.

Und eine Zusage, die uns wichtig ist: Sie behalten die Kontrolle über den Kontakt. Wir melden uns für Ihre Einschätzung, nicht für eine Anrufserie. Sie landen in keinem Verteiler und keinem Newsletter.

Wenn Sie irgendwann nichts mehr von uns hören möchten, genügt ein kurzes Signal: ein Satz am Telefon oder eine Zeile als Nachricht. Ab dann endet jede Kontaktaufnahme von unserer Seite. Sofort, ohne Nachfrage, ohne letzten Versuch.

Häufige Fragen

Warum machen Sie das kostenlos? Wo ist der Haken?

Es gibt keinen. Der Grund ist einfach und wir erklären ihn offen: Es rechnet sich für uns, nur anders als Sie vielleicht denken.

Ein Teil der Eigentümer, die diese Seite lesen und die Bewertung nutzen, meldet sich irgendwann bei uns. Manche nach Wochen, manche nach Monaten, viele nie. Der Teil, der sich meldet, reicht uns. Die anderen verkaufen mit diesem Leitfaden besser privat. Auch das ist Teil des Plans, dafür ist der Leitfaden geschrieben.

Und wir entscheiden ebenfalls: Wir nehmen nicht jedes Objekt, sondern nur die, bei denen wir sagen können, dass wir dahinterstehen. Ein Auftrag, den wir nicht überzeugt vertreten können, wird für beide Seiten unangenehm.

Wie hoch ist Ihre Provision? Und lohnt sich das, wenn beim Privatverkauf auch die Käuferprovision entfällt?

Als Größenordnung: Im Rechenbeispiel weiter oben sind es etwa 3 % plus Umsatzsteuer für Ihren Anteil. Der genaue Satz hängt vom Objekt ab und steht vor jeder Zusammenarbeit schriftlich fest. Fällig wird er nur im Erfolgsfall.

Zur zweiten Frage: Ja, beim Privatverkauf entfällt auch der Käuferanteil. Zusammen geht es also um rund 6 % des Kaufpreises. Genau daran sollten Sie uns messen.

Eine Zusammenarbeit lohnt sich nur, wenn nach Abzug der Provision unter dem Strich mehr für Sie herauskommt als beim Privatverkauf. Ob das bei Ihrem Objekt erreichbar ist, entscheiden Vermarktungsqualität, Käuferwettbewerb, Verhandlungsführung sowie die Absicherung bis zur Beurkundung. Unsere Einschätzung dazu bekommen Sie mit der Bewertung. Auch dann, wenn die Antwort lautet, dass sich ein Profi für Sie nicht lohnt.

Binde ich mich langfristig, wenn wir zusammenarbeiten?

Wie wir Verträge gestalten, steht oben im Angebot: individuell mit Ihnen statt mit langen Laufzeiten.

Unsere Überzeugung: Wenn Sie sehen, dass wir gute Arbeit machen, kündigt uns niemand. Und wenn der Mehrwert nicht erkennbar ist, sollten Sie auch nicht gebunden sein.

Was passiert mit meiner Telefonnummer?

Wir nutzen sie für das angekündigte Gespräch zu Ihrer Einschätzung, weder für einen Verteiler noch für einen Newsletter. Ein kurzes Signal von Ihnen genügt und jede Kontaktaufnahme endet sofort. Der genaue Ablauf steht oben unter „Was nach Ihrer Anfrage passiert“.

Was passiert, wenn Sie meine Immobilie nicht verkaufen?

Dann haben Sie nichts gezahlt. Unser Honorar fällt nur im Erfolgsfall an.

Wichtiger ist, dass es gar nicht so weit kommt. Wenn wir schon bei der Bewertung sehen, dass Preisvorstellung und Markt nicht zusammenpassen, sagen wir Ihnen das vorher. Lieber verlieren wir den Auftrag, als dass Ihre Immobilie monatelang steht und dabei an Wert verliert.

Passende Ratgeber

Sie haben jetzt den kompletten Leitfaden. Wenn Sie vor der nächsten Entscheidung eine zweite Zahl sehen wollen:

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Christian Karsunke
Christian Karsunke
Geschäftsführer · Panthera Immobilien
Diese Seite habe ich geschrieben. Christian Karsunke, Geschäftsführer von Panthera Immobilien. Wenn Sie nach dem Lesen privat verkaufen: gutes Gelingen, das meine ich ernst. Wenn Sie vorher wissen wollen, wo Sie preislich stehen: Sie sprechen mit mir oder meinem Team, nicht mit einem Callcenter.

Egal wie Sie sich entscheiden: Verkaufen Sie nicht unter Wert und lassen Sie sich von niemandem drängen. Auch nicht von uns.

Dieser Leitfaden gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit einem Anwalt, Notar oder Steuerberater.