Notarkosten beim Hauskauf – Höhe, Berechnung & wer sie zahlt

Wer in Frankfurt oder im Rhein-Main-Gebiet ein Haus kauft, plant den Kaufpreis – und unterschätzt oft, was zusätzlich auf dem Konto fehlt. Die Notarkosten beim Hauskauf gehören zu den Kaufnebenkosten, die jeder Käufer tragen muss, und sie sind gesetzlich vorgeschrieben: Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag unwirksam (§ 311b BGB). Dieser Ratgeber erklärt, wie hoch die Notarkosten ausfallen, wie sie sich berechnen, wer sie zahlt und was speziell in Hessen gilt. → Alle Ratgeber-Artikel im Überblick

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Als Faustregel gilt: Notar und GrundbuchamtDas Grundbuch ist ein amtliches Register beim Grundbuchamt, das alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen an einem Grundstück dokumentiert. kosten zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises ohne Finanzierung – mit eingetragener Grundschuld der Bank können es bis zu 2 % werden. Davon entfallen etwa 1 bis 1,5 % auf den Notar und rund 0,5 % auf das Grundbuchamt.

Wichtig zu wissen: Zum 1. Juni 2025 wurden die GNotKG-Gebühren angehoben – ältere Rechenbeispiele im Netz sind oft veraltet. Die Gebühren sind außerdem bundesweit einheitlich: Ein Notar in Frankfurt darf für dieselbe Leistung nicht mehr verlangen als ein Notar in München. Wer hört, ein anderer Notar verlange weniger, sollte stutzig werden – bei der reinen Beurkundung gibt es keinen Preiswettbewerb.

Wie berechnen sich die Notarkosten? (GNotKG)

Grundlage ist das GNotKGDas Gerichts- und Notarkostengesetz regelt bundeseinheitlich die Gebühren für Notare und Grundbuchämter. Rabatte oder Aufschläge sind nicht zulässig. – das Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist der GeschäftswertDer Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage für die Notargebühren. Beim Hauskauf entspricht er in der Regel dem Kaufpreis. – beim Hauskauf in der Regel der Kaufpreis. Aus diesem Wert ergibt sich über die Gebührentabelle B eine sogenannte 1,0-Gebühr. Je nach Leistung berechnet der Notar ein Vielfaches davon. Bei einem Geschäftswert von 500.000 € beträgt die 1,0-Gebühr aktuell 1.425 € (netto).

Rechenbeispiel ohne Finanzierung (Kaufpreis 500.000 €): Die Beurkundung des Kaufvertrags ist mit Abstand der größte Posten, dazu kommen Vollzug, Betreuung und die Eintragungen im Grundbuch.

Die Gebührensätze (2,0 / 0,5 / 1,0) sind exakt gesetzlich festgelegt; die Endsumme ist kaufmännisch gerundet und hängt von den im Einzelfall beauftragten Leistungen ab.

Notarkosten bei Finanzierung – die Grundschuld kostet extra

Den größten Unterschied macht die Finanzierung. Wer den Kauf über eine Bank finanziert, muss eine Grundschuld zugunsten des Kreditgebers ins Grundbuch eintragen lassen. Das verursacht zwei zusätzliche Posten:

1. Beurkundung der Grundschuldbestellung beim Notar (1,0-Gebühr auf die Darlehenssumme)
2. Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt (1,0-Gebühr)

Bei einer Darlehenssumme von 400.000 € kommen so schnell weitere 2.500 bis 2.900 € hinzu. Damit klettern die gesamten Erwerbskosten von rund 1,5 % auf bis zu 2 % des Kaufpreises. Diesen Posten übersehen viele Käufer bei der Eigenkapitalplanung – er sollte von Anfang an eingerechnet werden.

Wer zahlt den Notar – Käufer oder Verkäufer?

Im Grundsatz gilt: Der Käufer zahlt die Notar- und Grundbuchkosten. Zwar beauftragen Käufer und Verkäufer den Notar gemeinsam, doch nach üblicher Vereinbarung im Kaufvertrag übernimmt der Käufer praktisch alle Kosten der Eigentumsübertragung.

Für Verkäufer heißt das: Die großen Notarposten betreffen Sie beim Verkauf in der Regel nicht. Wichtiger ist eine saubere Grundbuchsituation und eine fundierte Immobilienbewertung – das beschleunigt den Verkauf mehr als jede Kostenfrage beim Notar.

Welche Leistungen sind in den Notarkosten enthalten?

Der Notar ist weit mehr als ein Vorleser des Vertrags – er sichert den gesamten Eigentumsübergang rechtlich ab:

1. Entwurf des Kaufvertrags auf Basis der Einigung von Käufer und Verkäufer
2. Beurkundung im Notartermin (Vorlesen, Erläutern, Unterzeichnen)
3. AuflassungsvormerkungDie Auflassungsvormerkung reserviert dem Käufer im Grundbuch den Eigentumsanspruch und verhindert einen Doppelverkauf, bis die Umschreibung erfolgt. im Grundbuch – sie reserviert dem Käufer den Eigentumsanspruch
4. Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen (Löschung von Altlasten, Genehmigungen)
5. Fälligkeitsmitteilung – erst dann zahlt der Käufer den Kaufpreis
6. Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach Zahlung – jetzt sind Sie Eigentümer

Diese treuhänderische Abwicklung schützt beide Seiten: Der Verkäufer gibt das Eigentum erst frei, wenn das Geld gesichert ist, der Käufer zahlt erst, wenn seine Eintragung abgesichert ist. Übrigens fällt auch beim Überschreiben eines Hauses eine notarielle Beurkundung an – nach demselben GNotKG.

Notarkosten in Hessen – gibt es regionale Unterschiede?

Eine häufige Suchanfrage lautet „Notarkosten Hauskauf Hessen". Die Antwort entlastet: Bei Notar- und Grundbuchgebühren gibt es keine regionalen Unterschiede. Das GNotKG gilt bundeseinheitlich – in Hessen zahlen Sie für dieselbe Leistung exakt so viel wie in jedem anderen Bundesland.

Der eigentliche regionale Unterschied liegt bei der GrunderwerbsteuerEinmalige Steuer beim Immobilienkauf. In Hessen beträgt sie 6 % des Kaufpreises.. Sie ist Ländersache, und Hessen liegt mit 6 % des Kaufpreises im oberen Bereich – der mit Abstand größte Nebenkostenposten. Wer die gesamten Erwerbskosten in Hessen kalkulieren will, sollte deshalb unseren Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Hessen lesen.

Notarkosten sparen – was geht und was nicht?

Ehrlich gesagt: An den gesetzlichen Notargebühren lässt sich nicht handeln. Das GNotKG verbietet Rabatte ebenso wie Aufschläge. Trotzdem gibt es legitime Hebel:

Was nicht funktioniert: einen Notar mit vermeintlich niedrigeren Gebühren suchen, die Beurkundung umgehen oder den Vertrag privat aufsetzen. Ein nicht notariell beurkundeter Immobilienkauf ist nichtig.

Kaufnebenkosten im Überblick – Notar ist nur ein Teil

Im Gesamtbild der Kaufnebenkosten ist der Notar sogar der kleinste der großen Posten. So sieht es bei 500.000 € Kaufpreis in Hessen aus (ohne Finanzierung):

Diese Nebenkosten werden in der Regel nicht von der Bank mitfinanziert – sie müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Wer eine Immobilie in Frankfurt sucht, sollte das von Anfang an einkalkulieren.

Christian Karsunke

Geschäftsführer · Panthera Immobilien

Christian berät Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt. Mit über 150 erfolgreichen Vermittlungen und dem ImmoScout24 Award 2025 steht er für persönliche Beratung und lokale Marktkenntnis.