Definition

Die Spekulationsfrist regelt, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie der Einkommensteuer unterliegt. Nach § 23 EStG ist ein privater Veraeusserungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Ausnahme: Bei Selbstnutzung (im Verkaufsjahr und den 2 Kalenderjahren davor) entfaellt die Steuer.

Wichtige Fakten

Praxisbeispiel

Frau Weber hat 2017 eine Eigentumswohnung in Frankfurt-Nordend fuer 380.000 Euro gekauft und vermietet. 2026 (nach 9 Jahren) verkauft sie die Wohnung fuer 540.000 Euro. Gewinn: 160.000 Euro — voll steuerpflichtig. Bei ihrem Einkommensteuersatz von 42 Prozent zahlt sie ca. 67.000 Euro Steuer. Haette sie 2027 verkauft (nach Ablauf der 10 Jahre), waere der Gewinn komplett steuerfrei gewesen.

Häufige Fragen

Nein. Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den 2 Kalenderjahren davor ausschliesslich selbst genutzt haben, ist der Gewinn steuerfrei — auch bei Verkauf nach nur 3-4 Jahren.
Das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags — nicht Einzug oder Grundbucheintrag. Gleiches gilt fuer den Verkauf: das Notardatum zaehlt.
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus werterhoehende Investitionen (z.B. Anbau, Kernsanierung) minus Verkaufsnebenkosten (Makler, Notar). Das Ergebnis ist der steuerpflichtige Gewinn.
Die Frist laeuft ab dem Kaufdatum des Erblassers weiter. Wenn Ihr Vater 2018 gekauft hat und Sie 2025 erben, koennen Sie die Wohnung ab 2028 steuerfrei verkaufen.

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Christian Karsunke
Christian Karsunke
Geschäftsführer · Panthera Immobilien
Berät seit über 150 erfolgreichen Vermittlungen Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt.