Grundstück verkaufen: Ablauf, Wert und Steuern im Überblick

Ein Grundstück verkaufen darf nur, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Gehört es mehreren Personen, müssen alle zustimmen. Den Preis bestimmen vor allem drei Dinge: der Bodenrichtwert der Lage, was und wie viel Sie darauf bauen dürfen, und ob das Grundstück erschlossen ist. Der Kaufvertrag wird immer notariell beurkundet. Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Steuern auf den Gewinn zahlen Sie als Verkäufer nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Bei einem unbebauten Grundstück gibt es dafür keine Ausnahme wegen Eigennutzung. Und ein Schritt überrascht viele: Bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und muss sich erklären, bevor der Käufer ins Grundbuch kommt.

Dieser Ratgeber führt Sie durch den Verkauf eines unbebauten oder teilbaren Grundstücks in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet. Verkaufen Sie ein Haus mit Grundstück, finden Sie den passenden Ablauf in unserer Hausverkauf-Checkliste.

Grundstück verkaufen: der Ablauf in 7 Schritten

Ein Grundstücksverkauf dauert vom ersten Schritt bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch meist mehrere Monate. Die meiste Zeit kosten nicht die Verhandlungen, sondern Unterlagen, Behördenauskünfte und die Fristen nach dem Notartermin. Wer die ersten drei Schritte gründlich erledigt, verkürzt alles, was danach kommt.

1. Eigentum und Belastungen klären. Der Grundbuchauszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Rechte auf dem Grundstück lasten: Wegerechte oder Leitungsrechte in Abteilung II, GrundschuldenEin im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, meist zur Absicherung eines Kredits. Beim Verkauf wird es in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. in Abteilung III.
2. Bebaubarkeit klären. Gibt es einen Bebauungsplan, legt er fest, was und wie viel gebaut werden darf. Gibt es keinen, muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Bei Zweifeln schafft eine Bauvoranfrage Klarheit.
3. Wert ermitteln. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, dazu kommen Zu- und Abschläge für Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt und Belastungen.
4. Unterlagen zusammenstellen. Flurkarte, Baulastenauskunft und Erschließungsbescheinigung brauchen bei den Ämtern oft mehrere Wochen.
5. Käufer ansprechen und verhandeln. Private Bauherren, Bauträger und Investoren rechnen unterschiedlich. Lassen Sie sich die Finanzierung des Käufers vor dem Notartermin nachweisen.
6. Notartermin. Der Notar entwirft und beurkundet den Kaufvertrag samt Auflassung, holt die Erklärung der Gemeinde zum VorkaufsrechtRecht der Gemeinde, anstelle des Käufers in einen Grundstückskaufvertrag einzutreten, etwa bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten (§§ 24 bis 28 BauGB). ein und meldet den Kauf dem Finanzamt.
7. Kaufpreis und Umschreibung. Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar die Voraussetzungen bestätigt. Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt den Käufer ein. Ihre Grundschulden werden gelöscht.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, in denen vorwiegend Wohngebäude errichtet werden dürfen, steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB). Dasselbe gilt unter anderem in Sanierungsgebieten und im Gebiet einer Erhaltungssatzung. Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen (§ 28 Abs. 1 BauGB). In der Praxis übernimmt das der Notar.

Meist verzichtet die Stadt schon nach kurzer Zeit. Planen Sie die drei Monate trotzdem als längste Wartezeit ein, wenn Sie zum Beispiel einen Anschlusskauf finanzieren. Übt die Gemeinde ihr Recht aus, tritt sie anstelle des Käufers in den Vertrag ein.

Was ist mein Grundstück wert?

Der Wert eines Grundstücks ergibt sich aus der Lage, aus dem, was darauf gebaut werden darf, und aus dem Erschließungszustand. Der BodenrichtwertDurchschnittlicher Lagewert des Bodens pro Quadratmeter für eine Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen (§ 196 BauGB). ist der Ausgangspunkt, aber nicht der Verkaufspreis. Er beschreibt ein gedachtes Durchschnittsgrundstück der Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab.

Die Werte für die Frankfurter Stadtteile und wie Sie sie lesen, finden Sie in unserem Ratgeber Bodenrichtwert Frankfurt. Diese Punkte verschieben den Preis gegenüber dem Richtwert:

Bauträger rechnen dabei anders als private Käufer. Sie gehen vom späteren Verkaufserlös der Wohnungen oder Häuser aus und ziehen Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und ihren Gewinn ab. Was übrig bleibt, können sie für den Boden zahlen. Deshalb liegen Angebote für dasselbe Grundstück oft weit auseinander. Wie die einzelnen Bewertungsverfahren funktionieren, erklärt unser Ratgeber Immobilienwert ermitteln.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Grundstücksverkauf?

Für den Grundstücksverkauf brauchen Sie andere Unterlagen als für ein Haus: Grundriss und Energieausweis entfallen, dafür wollen Käufer genau wissen, was sie bauen dürfen und was auf dem Grundstück lastet. Fordern Sie die Auskünfte früh an, einige Ämter brauchen mehrere Wochen.

Ein Bauvorbescheid ist kein Muss, aber ein starkes Verkaufsargument. Er sagt dem Käufer verbindlich, ob sein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, und nimmt ihm damit das größte Risiko ab.

Grundstück an Bauträger, Privatkäufer oder Investor verkaufen?

Wer Ihr Grundstück kauft, hängt vor allem von Größe und Baurecht ab. Ein Bauplatz für ein Einfamilienhaus spricht private Bauherren an, ein großes Grundstück mit Baurecht für mehrere Wohnungen vor allem Bauträger und Investoren. Die Gruppen unterscheiden sich darin, wie sie rechnen, wie schnell sie zahlen und welche Bedingungen sie stellen.

Beim Verkauf an einen Bauträger lohnt der genaue Blick in den Vertragsentwurf. Hängt der Kauf an einer Baugenehmigung, sollten eine feste Frist, die Folgen eines Rücktritts und die Absicherung des Kaufpreises klar geregelt sein. Sonst ist Ihr Grundstück über Monate blockiert, ohne dass sicher ist, dass der Verkauf zustande kommt.

Welche Kosten hat der Verkäufer?

Die größten Nebenkosten eines Grundstückskaufs trägt der Käufer. Nach § 448 Abs. 2 BGB zahlt er die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Auch die Grunderwerbsteuer von 6 Prozent in Hessen übernimmt in der Regel der Käufer. Auf Sie als Verkäufer entfallen vor allem diese Posten:

Bei der Maklerprovision gibt es einen Unterschied zum Hausverkauf: Die Regeln zur Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer (§§ 656a bis 656d BGB) gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim unbebauten Grundstück ist die Verteilung frei vereinbar. Mehr dazu in unseren Ratgebern zu Maklerkosten, Notarkosten und zur Grunderwerbsteuer in Hessen.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Beim Verkauf eines privaten Grundstücks fällt Einkommensteuer auf den Gewinn nur an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegt der Kauf länger zurück, ist der Gewinn steuerfrei. Für unbebaute Grundstücke gelten dabei drei Besonderheiten.

Wie Sie die Frist berechnen und welche Ausnahmen es bei bebauten Immobilien gibt, lesen Sie im Ratgeber Immobilie steuerfrei verkaufen. Gehört das Grundstück mehreren Erben, hilft unser Ratgeber zum Verkauf in der Erbengemeinschaft.

Grundstück teilen und verkaufen

Viele Eigentümer in Frankfurt und im Taunus besitzen ein großes Gartengrundstück, auf dem ein zweites Haus Platz hätte. Ob Sie einen Teil davon als Bauplatz verkaufen können, hängt vom Baurecht, von der Zufahrt und von den Abständen zum bestehenden Haus ab. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Bebaubarkeit prüfen. Ist ein Haus in zweiter Reihe nach Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB zulässig? Eine Bauvoranfrage gibt Ihnen und dem Käufer Sicherheit.
2. Zufahrt und Leitungen sichern. Liegt der neue Bauplatz hinter Ihrem Haus, braucht er eine gesicherte Zufahrt, meist über eine Baulast und eine Grunddienstbarkeit.
3. Teilung genehmigen lassen. In Hessen braucht die Teilung eines bebauten Grundstücks die Genehmigung der Bauaufsicht, alternativ eine Bescheinigung der Vermessungsstelle (§ 7 HBO). Geprüft wird vor allem, ob das bestehende Haus nach der Teilung noch die nötigen Abstandsflächen einhält. Liegt das Grundstück im Bereich eines Bebauungsplans, darf die Teilung ihm nicht widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB).
4. Vermessen lassen. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt bildet das neue Flurstück. Sie können eine noch nicht vermessene Teilfläche auch vorher verkaufen. Der Kaufvertrag beschreibt sie dann über einen Lageplan.
5. Bank einbinden. Lastet eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück, muss die Bank die verkaufte Teilfläche freigeben.

Denken Sie auch an die Steuer: Ein abgetrennter Gartenteil wird nicht automatisch so behandelt wie Ihr selbst bewohntes Haus. Und wer mehrere Bauplätze bildet, sollte die Drei-Objekt-Grenze kennen.

Christian Karsunke

Geschäftsführer · Panthera Immobilien

Christian berät Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt. Mit über 150 erfolgreichen Vermittlungen und dem ImmoScout24 Award 2025 steht er für persönliche Beratung und lokale Marktkenntnis.