Haus verkaufen, wenn die Eltern ins Pflegeheim ziehen: was Sie jetzt klären sollten

Der Anruf kommt oft unerwartet. Nach einem Sturz oder einem Krankenhausaufenthalt steht fest, dass Ihre Mutter oder Ihr Vater nicht mehr allein zu Hause leben kann. Neben der Sorge um die Eltern stehen plötzlich viele Fragen im Raum: Wer bezahlt das Heim? Muss das Haus verkauft werden? Und wer darf das überhaupt? Alles hier gilt genauso für eine Eigentumswohnung.

Dieser Ratgeber beantwortet diese Fragen der Reihe nach, für Kinder, Ehepartner und alle, die sich um die Eltern kümmern. Er zeigt auch, wie Sie unter Zeitdruck verkaufen, ohne unter Wert zu verkaufen. → Alle Ratgeber-Artikel im Überblick

Muss das Haus verkauft werden, wenn Mutter oder Vater ins Pflegeheim zieht?

Nicht automatisch. Solange Rente, Pflegekasse und Erspartes die Heimkosten decken, entscheidet die Familie selbst, was mit dem Haus geschieht. Erst wenn das Geld nicht reicht und Sozialhilfe nötig wird, spielt das Haus eine Rolle.

Dann gilt: Sozialhilfe bekommt nur, wer sich nicht selbst helfen kann. Dazu zählt grundsätzlich das gesamte Vermögen, auch ein Haus. Es gibt aber wichtige Ausnahmen. Ein angemessenes Haus ist geschützt, solange der Ehe- oder Lebenspartner darin wohnt. Außerdem muss Vermögen nicht eingesetzt werden, wenn das eine besondere Härte wäre.

Zieht der letzte Bewohner ins Heim und steht das Haus leer, fällt dieser Schutz in der Regel weg. Dann ist es Zeit, in Ruhe über einen Verkauf nachzudenken, bevor das Ersparte aufgebraucht ist.

Was kostet das Pflegeheim und wie lange reicht das Ersparte?

In Hessen zahlten Heimbewohner im ersten Jahr laut Verband der Ersatzkassen im Durchschnitt 3.431 € im Monat selbst (Stand 1. Juli 2026). Das ist der Betrag nach der Leistung der Pflegekasse. Je nach Heim weicht er deutlich davon ab.

Der Eigenanteil setzt sich aus drei Teilen zusammen: Pflege, Unterkunft mit Verpflegung und Investitionskosten des Heims. Für den Pflegeanteil gibt es ab Pflegegrad 2 einen Zuschuss der Pflegekasse, der mit der Zeit im Heim steigt. Für Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten gibt es diesen Zuschuss nicht. Diese Kosten tragen Bewohner in aller Regel selbst.

Nach mehr als drei Jahren im Heim lag der Eigenanteil in Hessen deshalb bei durchschnittlich 2.091 € im Monat. Die Pflegekasse selbst zahlt im Heim je nach Pflegegrad monatlich 805 € (Pflegegrad 2), 1.319 € (Pflegegrad 3), 1.855 € (Pflegegrad 4) oder 2.096 € (Pflegegrad 5). Für Pflegegrad 1 gibt es derzeit 131 €. Nach einem Gesetzentwurf der Bundesregierung soll dieser Zuschuss für neue Heimbewohner ab 2027 wegfallen. Ein Gesetz ist das noch nicht.

Ein Rechenbeispiel

Hat Ihre Mutter eine Rente von 1.800 € und liegt der Eigenanteil bei 3.431 €, fehlen im ersten Jahr rund 1.630 € im Monat, also rund 19.600 € im Jahr. Dieses Geld kommt aus dem Ersparten. Ist es aufgebraucht, bleiben das Haus oder die Sozialhilfe. Die Zahlen sind angenommen, rechnen Sie mit der Rente und dem Heimvertrag Ihrer Eltern.

Rechnen Sie selbst: Wie lange reicht das Ersparte?

Tragen Sie die Zahlen Ihrer Eltern ein. Der Rechner zeigt sofort, wie viel im Monat fehlt und wie lange das Ersparte rechnerisch reicht. Vorbelegt ist das Beispiel von oben mit angenommenen 50.000 € Erspartem. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser und werden nirgends gespeichert.

Was darf das Sozialamt verlangen?

Das Sozialamt verkauft das Haus nicht selbst. Es kann aber Sozialhilfe ablehnen, solange noch Vermögen da ist, das eingesetzt werden muss, oder nur als abgesichertes Darlehen zahlen. Wirtschaftlich läuft es deshalb meist auf einen Verkauf hinaus.

Was geschützt bleibt

• Erspartes bis 10.000 € je volljähriger Person, deren Vermögen zählt. Bei einem Ehepaar gilt der Betrag für jeden Partner.
• Ein angemessenes Haus, solange der Ehe- oder Lebenspartner darin wohnt. Was angemessen ist, hängt unter anderem von der Zahl der Bewohner, der Größe von Haus und Grundstück, der Ausstattung und dem Wert ab.
• Vermögen, dessen Einsatz eine besondere Härte wäre. Ob das so ist, prüft das Sozialamt im Einzelfall.
• Wer im Heim Sozialhilfe bekommt, behält ein Taschengeld für persönliche Ausgaben.

Lebt der Ehepartner weiter zu Hause, soll das Sozialamt bei einem längeren Heimaufenthalt einen angemessenen Beitrag aus dem gemeinsamen Einkommen verlangen. Dabei muss es seine Lebenssituation zu Hause berücksichtigen. Auch das Ersparte des Ehepartners zählt mit.

Müssen die Kinder zahlen?

Unterhalt für die Eltern berücksichtigt das Sozialamt nur, wenn das Jahresbruttoeinkommen des einzelnen Kindes über 100.000 € liegt. Das gilt seit 2020. Vermutet wird, dass das Einkommen darunter liegt. Gibt es konkrete Anhaltspunkte, darf das Sozialamt nachfragen.

Und wenn das Haus schon verschenkt ist?

Wer ein Haus verschenkt hat und danach seinen Unterhalt nicht mehr bezahlen kann, kann das Geschenk zurückfordern, soweit er es für seinen Unterhalt braucht. Das Sozialamt kann diesen Anspruch auf sich überleiten und selbst gegen den Beschenkten geltend machen. Die 100.000-€-Grenze schützt davor nicht. Dabei gilt:

• Der Beschenkte kann die Rückgabe abwenden, indem er den fehlenden Unterhalt zahlt.
• Liegen zwischen Schenkung und Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre, ist die Rückforderung ausgeschlossen. Die Frist beginnt, wenn der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt eingereicht ist. Ein vorbehaltenes Wohnrecht hält sie nicht auf. Für andere Fristen, etwa beim Pflichtteil, gelten eigene Regeln.
• Die Rückforderung ist auch ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Not vorsätzlich oder grob fahrlässig selbst herbeigeführt hat.
• Der Beschenkte muss nichts zurückgeben, soweit er sonst seinen eigenen Unterhalt oder seine Unterhaltspflichten nicht mehr erfüllen könnte.

Mehr dazu im Ratgeber Haus überschreiben.

Hat das Sozialamt Hilfe zur Pflege gezahlt, müssen die Erben diese Kosten aus den letzten zehn Jahren vor dem Tod grundsätzlich aus dem Nachlass ersetzen. Für die Grundsicherung im Alter gilt das nicht. Es gibt Freibeträge und eine Härtefallregel.

Wer zahlt das Heim, bis das Haus verkauft ist?

Lässt sich das Haus nicht sofort verkaufen, soll das Sozialamt die Hilfe zur Pflege als Darlehen zahlen. Das Heim stellt seine Rechnung jeden Monat, ein Verkauf dauert aber Wochen bis Monate. Genau für diese Lücke ist das Darlehen gedacht. Es darf verlangen, dass die Rückzahlung abgesichert wird, etwa durch eine GrundschuldEine Grundschuld sichert eine Forderung mit dem Grundstück ab. Sie wird im Grundbuch eingetragen. im Grundbuch.

Wichtig: Melden Sie sich beim Sozialamt, sobald absehbar ist, dass das Geld nicht mehr reicht. Die Hilfe zur Pflege beginnt erst ab dem Zeitpunkt, an dem das Amt davon weiß.

Für die Familie heißt das: Niemand muss das Haus in wenigen Wochen zu jedem Preis verkaufen. Wer den Wert kennt und einen realistischen Zeitplan hat, kann in Ruhe verhandeln. Wie das Sozialamt das Darlehen im Einzelfall absichert, klären Sie direkt mit dem Amt.

Was unsere Kunden über die Zusammenarbeit mit uns sagen

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Wer darf das Haus verkaufen, wenn die Eltern nicht mehr selbst unterschreiben können?

Können Ihre Eltern noch selbst wirksam handeln, unterschreiben sie den Kaufvertrag beim Notar selbst. Hält der Notar einen Beteiligten für geschäftsunfähig, soll er die Beurkundung ablehnen. Dann geht es nur mit einer Vollmacht oder über einen gerichtlich bestellten Betreuer.

Mit Vorsorgevollmacht

• Die Vollmacht muss den Verkauf abdecken und für das Grundbuchamt mindestens öffentlich beglaubigt sein. Eine nur privat unterschriebene Vollmacht reicht nicht.
• Soll sie erst „im Pflegefall“ gelten, ist sie beim Grundbuchamt praktisch nicht nutzbar, weil sich der Eintritt dieser Bedingung dort nicht nachweisen lässt.
• Beglaubigen können Notare. Vorsorgevollmachten beglaubigt auch die Betreuungsbehörde, in Hessen außerdem das Ortsgericht. Achtung: Eine Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde wirkt nicht über den Tod hinaus. Für einen Verkauf danach reicht sie nicht mehr.
• Ob eine Vollmacht für einen Hausverkauf zusätzlich notariell beurkundet sein muss, wenn der Vollmachtgeber später geschäftsunfähig wird, ist laut Bundesjustizministerium (Stand Juli 2025) von den Gerichten nicht entschieden. Lassen Sie die Vollmacht deshalb vor dem Verkauf von einem Notar prüfen.

Wichtig für Ehepaare: Ehepartner dürfen sich ohne Vollmacht nur in Gesundheitsfragen vertreten, längstens sechs Monate. Einen Hausverkauf deckt das nicht.

Mit einem Betreuer

Gibt es keine ausreichende Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer. Für den Verkauf braucht der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Geht es um das Haus, in dem die Eltern bisher gewohnt haben, muss er die geplante Aufgabe dem Gericht vorher mit Gründen anzeigen. Dabei richtet er sich grundsätzlich nach den Wünschen der Eltern. Abweichen darf er nur, wenn sie sich oder ihr Vermögen sonst erheblich gefährden würden, etwa weil das Haus nicht mehr zu bezahlen ist.

Bis zur Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Wirksam wird er erst, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist und der Betreuer sie dem Käufer mitteilt. Planen Sie diese Zeit beim Übergabetermin ein. Mehr zu Vollmacht und Betreuung steht im Ratgeber Haus verkaufen im Alter.

Verkaufen oder vermieten, solange die Eltern im Heim leben?

Vermieten löst die Frage beim Sozialamt meist nicht: Das Haus bleibt Vermögen und die Miete kommt als Einkommen dazu. Viele Familien überlegen trotzdem, das Haus zu vermieten, um es zu behalten. Angerechnet wird dabei der Überschuss nach Ausgaben wie Zinsen, Grundsteuer, Versicherung und Erhaltung.

Zwei weitere Punkte gehören in die Rechnung. Ist ein Betreuer bestellt, braucht schon die Vermietung des bisher selbst bewohnten Hauses die Genehmigung des Gerichts. Und liegt der Kauf des Hauses weniger als zehn Jahre zurück, kann eine Vermietung die Steuerfreiheit beim späteren Verkauf kosten.

Was tun, solange das Haus leer steht?

Ein leeres Haus braucht Aufmerksamkeit. Diese Punkte sollten Sie früh klären:

• Versicherung informieren: Steht ein Haus leer, kann das für die Wohngebäudeversicherung eine Gefahrerhöhung sein, die Sie melden müssen. Sonst riskieren Sie den Versicherungsschutz. Was genau gilt, steht in Ihrem Vertrag.
• Haus regelmäßig kontrollieren: Die Musterbedingungen der Versicherer verlangen bei leeren Gebäuden genügend häufige Kontrollen. Wasserleitungen sind abzusperren und zu entleeren. In der kalten Jahreszeit ist zu heizen oder ebenfalls zu entleeren.
• Winterdienst: In Frankfurt räumen die Eigentümer bei Eis und Schnee den Gehweg vor dem Grundstück, von 7 bis 22 Uhr. Denken Sie daran, wenn niemand mehr im Haus wohnt.
• Haus in Ordnung halten: Löst sich zum Beispiel ein Dachziegel wegen mangelnder Pflege und verletzt jemanden, haftet der Besitzer.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten laufen weiter.

Welche Steuern fallen an und was gilt beim Energieausweis?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn aus dem Hausverkauf grundsätzlich steuerfrei. Bei Eltern, die ihr Haus seit Jahrzehnten besitzen, ist das meist der Fall.

Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, wird es genauer. Steuerfrei bleibt der Gewinn dann, wenn die Eltern seit dem Kauf ausschließlich selbst im Haus gewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Haben sie im Verkaufsjahr gar nicht mehr selbst darin gewohnt, greift die Regel für das Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor laut Bundesfinanzhof nicht. Wer ins Heim zieht und erst im Folgejahr verkauft, sollte deshalb vor dem Auszug mit einem Steuerberater sprechen.

Überlassen die Eltern das Haus einem Angehörigen, zählt das in der Regel nicht als eigene Nutzung. Eine Ausnahme gilt nur für Kinder, für die die Eltern noch Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen. Mehr im Ratgeber Immobilie steuerfrei verkaufen.

Die Kosten für die pflegebedingte Unterbringung im Heim können die Einkommensteuer der Eltern senken, abzüglich einer Haushaltsersparnis und einer zumutbaren Belastung. Wie viel das ausmacht, berechnet ein Steuerberater.

Für den Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Das steht im Gebäudemodernisierungsgesetz, dem früheren Gebäudeenergiegesetz. Wer vorsätzlich oder leichtfertig dagegen verstößt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 €. Fehlt der Ausweis, besorgen wir ihn im Rahmen unseres Maklerauftrags für Sie. Mehr im Ratgeber Energieausweis.

Wie läuft der Verkauf unter Zeitdruck ab, ohne unter Wert zu verkaufen?

Zeitdruck verleitet dazu, das erste Angebot anzunehmen. Mit einem klaren Plan lässt sich das vermeiden:

1. Berechtigung klären: Wer unterschreibt? Vollmacht prüfen lassen oder die Betreuung beantragen.
2. Kassensturz machen: Heimkosten, Rente, Pflegekasse und Erspartes gegenüberstellen. So sehen Sie, wie viel Zeit Sie haben.
3. Familie an einen Tisch holen: Geschwister früh einbinden. Das vermeidet Streit, auch mit Blick auf ein späteres Erbe. Mehr im Ratgeber Hausverkauf in der Erbengemeinschaft.
4. Wert ermitteln: Ein belegter Wert schützt vor zu niedrigen Angeboten und hilft auch gegenüber Sozialamt und Gericht. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln. Oder Sie lassen den Wert kostenlos und unverbindlich von uns ermitteln.
5. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Die vollständige Liste steht in der Hausverkauf-Checkliste.
6. Vermarkten und verhandeln: Besichtigungen können ohne die Familie stattfinden. Lassen Sie sich vor dem Notartermin zeigen, dass der Käufer den Kaufpreis finanzieren kann.
7. Notartermin und Übergabe: Mit einem Betreuer wird der Kaufvertrag erst wirksam, wenn die Genehmigung des Gerichts rechtskräftig ist und der Betreuer sie dem Käufer mitgeteilt hat. Die Übergabe planen Sie erst danach.

So unterstützen wir Ihre Familie

Wenn die Eltern ins Heim ziehen, haben Kinder ohnehin genug zu tun. Wir nehmen Ihnen den Verkauf ab, in Frankfurt und im ganzen Rhein-Main-Gebiet. Dabei begleiten wir Sie persönlich, mit viel Zeit und Geduld. Das Elternhaus loszulassen fällt vielen schwer. Sie bestimmen das Tempo. Auf Wunsch beziehen wir Ihre Eltern in jeden Schritt mit ein.

Tim Gottwalz-Quasdorf

Ihr erster Ansprechpartner am Telefon

Wenn Sie uns anrufen, spricht zuerst Tim Gottwalz-Quasdorf mit Ihnen. Er nimmt sich Zeit für Ihre Fragen. Danach gibt er alles Besprochene an unser Maklerteam weiter. Eine Maklerin oder ein Makler begleitet Sie dann persönlich. Telefon 069 3487 9732

Weitere Beratungsstellen in Frankfurt

Zu Pflege, Heimplatz und Betreuung beraten in Frankfurt auch städtische Stellen, ebenfalls kostenlos. Gerne helfen wir Ihnen, die passende zu finden. Die wichtigsten im Überblick:

• Rathaus für Senioren
  Hansaallee 150, 60320 Frankfurt. Hier sitzen unter anderem die Zentrale Heimplatzvermittlung, die Leitstelle Älterwerden, der Pflegestützpunkt und die Betreuungsbehörde.
  Telefon 069 212 49911
• Pflegestützpunkt Frankfurt
  Ebenfalls Hansaallee 150. Beratung zu Pflege und Hilfen, auf Wunsch auch zu Hause.
  Telefon 0800 5893659
• Betreuungsbehörde Frankfurt
  Ebenfalls Hansaallee 150. Informationen zu Vorsorgevollmacht und rechtlicher Betreuung, mit Merkblättern unter anderem zum Thema Wohnraum.
  Telefon 069 212 49966
• Ortsgerichte
  In Hessen beglaubigen auch die Ortsgerichte Unterschriften, etwa unter einer Vorsorgevollmacht.

Wohnen Ihre Eltern außerhalb von Frankfurt, fragen Sie bei der Stadt oder dem Landkreis nach vergleichbaren Stellen.

Stand der Angaben: November 2026.

Christian Karsunke

Geschäftsführer · Panthera Immobilien

Christian berät Eigentümer und Käufer im Frankfurter Immobilienmarkt. Panthera Immobilien hat seit 2020 über 150 Objekte vermittelt (Stand September 2026) und wurde von ImmoScout24 mit dem ImmoAward 2025 in der Kategorie „Newcomer des Jahres“ für die Region Frankfurt am Main und Umgebung ausgezeichnet.