Die Kinder sind längst aus dem Haus, einige Zimmer werden kaum noch genutzt und der Garten macht mehr Arbeit als Freude. Irgendwann stellt sich dann die Frage, ob das Haus noch zum eigenen Leben passt. Leicht fällt die Antwort selten. An einem Haus hängen oft Jahrzehnte voller Erinnerungen.
Wer im Alter sein Haus verkaufen möchte, hat dafür mehrere Wege. Wir stellen Ihnen die wichtigsten vor, auch die, bei denen Sie keinen Makler brauchen. Der Ratgeber ist für Eigentümer geschrieben und genauso für ihre Kinder, die sie dabei unterstützen. → Alle Ratgeber-Artikel im Überblick
Das Wichtigste in Kürze
- ✓ Haben Sie Ihr Haus selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf grundsätzlich steuerfrei. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist er auch bei einem vermieteten Haus steuerfrei.
- ✓ Sie können verkaufen und umziehen, verkaufen und trotzdem wohnen bleiben, Ihr Haus verrenten, vermieten oder bleiben und umbauen.
- ✓ Den Tag der Übergabe vereinbaren Sie im Kaufvertrag. Sie können also auch später ausziehen, wenn der Käufer einverstanden ist.
- ✓ Verkaufen die Kinder mit einer Vollmacht, muss diese für das Grundbuchamt mindestens öffentlich beglaubigt sein.
- ✓ Bis Sie sich entscheiden, beraten wir Sie kostenlos und unverbindlich, gern persönlich bei Ihnen zu Hause. Wir unterstützen Sie auch bei der Suche nach Ihrem neuen Zuhause und nennen Ihnen auf Wunsch die passende Stelle für Fragen zu Pflege oder Umbau.
Soll man im Alter sein Haus verkaufen?
Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Hilfreicher sind drei Fragen: Passt das Haus noch zu meinem Alltag? Möchte ich mich weiter um Treppen, Garten und Reparaturen kümmern? Und gibt es eine Wohnung, in der ich mich wohler fühlen würde?
Mit diesen Fragen sind Sie nicht allein. Laut Statistischem Bundesamt hatten Haushalte ab 65 Jahren im Jahr 2022 im Schnitt 68,5 m² Wohnfläche pro Person, Alleinlebende ab 65 sogar 82,9 m². Über alle Haushalte waren es 55,4 m². Gleichzeitig gaben 81 % der Haushalte mit Menschen ab 65 an, keinen stufenlosen Zugang zu ihrer Wohnung zu haben.
Ab wann ist ein Haus zu groß?
Vielleicht erkennen Sie sich in einem dieser Punkte wieder:
- Zimmer stehen leer oder dienen nur noch als Abstellraum.
- Treppen, Bad oder Eingang sind ohne Hilfe mühsam geworden.
- Garten, Dach und Heizung kosten mehr Zeit und Geld, als Sie aufbringen möchten.
- Zum Arzt, zum Einkaufen oder zur Familie kommen Sie nur mit dem Auto. Das Fahren fällt Ihnen aber zunehmend schwer.
- Sie leben allein im Haus und fühlen sich dort oft einsam.
Lieber bleiben und umbauen?
Nicht jeder muss umziehen. Wer im Haus bleiben möchte, kann es altersgerecht umbauen. Dafür gibt es Unterstützung (Stand September 2026):
- Den KfW-Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ gibt es weiterhin, mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit. Der Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt. Ob es 2027 wieder Geld dafür gibt, ist offen.
- Die Pflegekasse kann auf Antrag bis zu 4.180 € je Maßnahme zuschießen, wenn ein Pflegegrad vorliegt. Stellen Sie den Antrag, bevor der Umbau beginnt.
- Das Land Hessen gibt über die WIBank einen Zuschuss für selbst genutztes Wohneigentum: bis zur Hälfte der Kosten, höchstens 15.000 €. Voraussetzung ist, dass im Haushalt jemand mit einem Grad der Behinderung ab 50 oder einem Pflegegrad ab 2 lebt. Das gilt, solange Fördermittel verfügbar sind.
Ob ein Umbau oder ein Verkauf besser zu Ihnen passt, besprechen wir gern in Ruhe mit Ihnen. Zu Barrieren in der Wohnung berät in Frankfurt zusätzlich die städtische Wohnberatung. Die Telefonnummer finden Sie weiter unten bei den weiteren Beratungsstellen in Frankfurt.
Was unsere Kunden über die Zusammenarbeit mit uns sagen
Das Video zum Nachlesen
Abschrift, leicht gekürzt, Nachname abgekürzt.
Durch die Zusammenarbeit mit Panthera konnten wir erreichen, dass wir in relativ kurzer Zeit zweimal Immobilien sehr positiv zu unserem Wunschpreis verkauft haben.
Wir sind die Familie T. und kommen aus dem Rhein-Main-Gebiet. Zurzeit sind wir schon im Ruhestand.
Die größten Herausforderungen hatten wir mit unserer ersten Immobilie vor etwa zwei, drei Jahren. Wir hatten versucht, die Immobilie erst mal privat zu verkaufen. Wir haben inseriert, das brachte keinen Erfolg. Danach haben wir die Immobilie an einen befreundeten Immobilienmakler gegeben. Das lief anderthalb Jahre sehr tröpfchenweise und auch ohne Erfolg. Man hat dann versucht, uns im Preis zu drücken. Das wollten wir nicht.
Es kamen immer wieder Leute, um sich die Wohnung anzusehen, was aber auch nicht zum Erfolg geführt hat. Und was auch viel Arbeit gemacht hat: Man macht ja seine Wohnung ein bisschen zurecht, man richtet sie her, man reinigt sie. Dann kommt alle vier Wochen mal ein Interessent und geht 15 Minuten durch und das war's.
Durch Panthera oder durch Herrn Karsunke ist es gelungen, das zu komprimieren und an einem Tag zu machen. Wir waren wirklich erstaunt, dass er es geschafft hat, innerhalb von fünf Wochen die Wohnung zu veräußern, die ja bereits eine Zeit lang auf dem Markt war. Zu unserem Wunschpreis.
Die Zusammenarbeit mit Panthera Immobilien begann damit, dass wir über Mundpropaganda von einer Nachbarin den Tipp bekommen und dann den Kontakt aufgenommen haben. Das ging auch relativ schnell. Panthera Immobilien hat uns dann besucht und wir waren eigentlich relativ schnell überzeugt. Es waren junge Menschen, die sehr dynamisch rüberkamen, sehr offen und sehr freundlich. So hat der erste Kontakt auch sehr positiv stattgefunden.
Was ich als besonders interessant und positiv empfand: Herr Karsunke ist auf unsere Vorstellungen komplett eingegangen. Es gab keine Probleme im Nachhinein. Alles, was besprochen wurde, wurde auch umgesetzt.
Wir haben uns für Panthera entschieden, weil wir vorher schon andere Erfahrungen mit anderen Maklern gemacht hatten, die nicht zum Erfolg geführt hatten. Nachdem wir Panthera kennengelernt hatten, war uns klar, dass wir den Versuch auf alle Fälle starten mussten. Von Anfang an haben wir uns bei Herrn Karsunke sehr, sehr wohlgefühlt. Dynamisch, offen, sehr nett. Da haben wir überhaupt keine Probleme gesehen.
Auch beim Verkauf unserer zweiten Immobilie haben wir uns für das Team von Panthera mit Herrn Karsunke und Frau Sancar entschieden. Die haben kompetent alle Unterlagen zusammengetragen. Wir haben ihnen den Schlüssel in die Hand gedrückt und sind in den Urlaub gefahren. Nach dem Urlaub war unsere Immobilie zu unserem Wunschpreis verkauft.
Bedenken hatten wir eigentlich keine großen. Wir hatten bisher mit Maklern zusammengearbeitet, die sehr eingesessen waren, die auch schon älter waren. Dann trafen wir plötzlich auf ein ganz junges Team, das die Sache total anders in die Hand genommen hat. Sehr kompetent, sehr offen, sehr spontan, aber auch wirklich hochkonzentriert. Es hat uns richtig Spaß gemacht, mit dem Team von Panthera zusammenzuarbeiten.
Der größte Vorteil der Zusammenarbeit war, dass wir auch in einer schwierigen Situation auf dem Markt unsere Wohnung zu einem guten Preis verkaufen konnten. Das Team oder Herr Karsunke war der Einzige, der kam und gesagt hat: Wir schaffen das. Das fanden wir wirklich sehr positiv.
Überrascht hat uns, dass man mit einem Konzept an die ganze Sache herangetreten ist. Man hat alle Besucher an einem Tag zusammengefasst und eine Beachflag vor der Immobilie aufgestellt. Die Leute haben gesehen, da passiert was. Das war natürlich auch von Vorteil: Man musste die Wohnung nur einmal aufräumen und nur einmal saubermachen. Es war eigentlich sehr entspannt.
Wir können Panthera nur weiterempfehlen, was wir im Freundeskreis auch bereits getan haben. Man muss einfach mal schauen, ob die Chemie stimmt. Man muss zusammenkommen, sich gegenseitig kennenlernen und Bedenken ausräumen. Bei uns hat das hervorragend geklappt. Vielen Dank dafür!
„Herr Karsunke war bei mir vor Ort, hat sich viel Zeit genommen und alle Fragen kompetent beantwortet. Anstatt mich vom Verkauf zu überzeugen, hat er mir aufgrund steuerlicher Aspekte zum jetzigen Zeitpunkt vom Verkauf abgeraten. Durch diese ehrliche Einschätzung hat er mein Vertrauen gewonnen und ich fühle mich sehr gut beraten.“
Stefanie U., Google-Bewertung (Auszug)
Hinweis: Familie T. hat ihre Erfahrungen mit Panthera Immobilien freiwillig und ohne Gegenleistung geteilt. Das Zitat von Stefanie U. stammt aus ihrer Bewertung in unserem Google-Unternehmensprofil.
Welche Möglichkeiten gibt es?
Neben dem Umbau gibt es sechs Wege: verkaufen und umziehen, verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch, verkaufen und zurückmieten, Leibrente, Teilverkauf und Vermietung. Beim klassischen Verkauf bekommen Sie den Kaufpreis auf einmal und entscheiden frei, wo Sie künftig wohnen. Bei den anderen Wegen bleiben Sie im Haus oder es bleibt Ihres. Dafür fällt der Erlös geringer aus, kommt in Raten oder bleibt im Haus gebunden.
| Weg | Wohnen Sie weiter im Haus? | Was Sie bekommen |
|---|---|---|
| Verkaufen und umziehen | nein | den Kaufpreis auf einmal |
| Verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch | ja | den Kaufpreis, gemindert um den Wert des Rechts |
| Verkaufen und zurückmieten | ja, als Mieter | den Kaufpreis auf einmal, danach zahlen Sie Miete |
| Leibrente | ja, mit Wohnrecht oder Nießbrauch | eine monatliche Rente statt eines Einmalbetrags |
| Teilverkauf | ja | Geld für einen Anteil, dafür zahlen Sie ein laufendes Nutzungsentgelt |
| Vermieten | nein | Mieteinnahmen, das Haus bleibt Ihres |
Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben
Ein WohnrechtDas Wohnungsrecht erlaubt, ein Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet mit dem Tod (§ 1093 BGB). erlaubt Ihnen, nach dem Verkauf selbst im Haus zu wohnen. Mit einem NießbrauchDer Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, sie selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten (§ 1030 BGB). dürfen Sie es zusätzlich vermieten und die Miete behalten. Dafür tragen Sie die normale Instandhaltung und laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer.
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und enden mit dem Tod der berechtigten Person. Sie mindern in aller Regel den Wert des Hauses. Laut Stiftung Warentest gilt: Je jünger der Verkäufer, desto höher der Abzug.
Bei einer Rückmiete verkaufen Sie das Haus und wohnen als Mieter weiter darin. Das ist ein normaler Mietvertrag, der nicht im Grundbuch steht. Der neue Eigentümer könnte Ihnen also grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Verbraucherzentrale beschreibt deshalb Verträge, in denen diese Kündigung ausgeschlossen ist.
Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek
Für eine LeibrenteBei der Leibrente zahlt der Käufer statt eines Einmalbetrags eine Rente, im Zweifel lebenslang (§ 759 BGB). gibt es laut Verbraucherzentrale nur wenige Anbieter echter Verträge.
Beim TeilverkaufBeim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, wohnen weiter darin und zahlen dafür ein laufendes Nutzungsentgelt. warnt die Verbraucherzentrale vor laufenden und späteren Entgelten und hält einen Kredit oft für günstiger.
Eine Umkehrhypothek ist ein Kredit, der erst nach dem Tod aus dem Verkauf des Hauses zurückgezahlt wird. Echte Umkehrhypotheken sind laut Stiftung Warentest in Deutschland derzeit nicht bekannt, nur Angebote mit ähnlichem Zahlungsverlauf (Stand Januar 2025).
Bevor Sie unterschreiben
Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie jedes mit dem Erlös eines klassischen Verkaufs. Die Stiftung Warentest rät, keinen Verrentungsvertrag ohne fachkundige Unterstützung zu unterschreiben, etwa durch einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale.
Vom Haus in die Wohnung
Erst verkaufen oder erst umziehen? Beides ist möglich. Wichtig ist nur, dass Verkauf und Umzug zeitlich zusammenpassen. Sonst zahlen Sie doppelt oder geraten unter Druck.
Erst verkaufen, später ausziehen
Den Übergabetermin legen Sie gemeinsam mit dem Käufer im Kaufvertrag fest. Mit einem späteren Termin bleiben Sie im Haus, bis Ihre neue Wohnung bereit ist. So müssen Sie nicht doppelt wohnen. Dafür finden die Besichtigungen statt, während Sie noch im Haus leben.
Erst umziehen, dann verkaufen
Sie ziehen in Ruhe um und verkaufen danach das leere Haus. Das erleichtert Besichtigungen und kleinere Renovierungen. Dafür zahlen Sie einige Monate lang für Haus und Wohnung.
Den Übergang finanzieren
Wer eine Wohnung kauft, bevor das Geld aus dem Hausverkauf da ist, braucht eine Zwischenfinanzierung. Eine gesetzliche Altersgrenze für Kredite gibt es laut Verbraucherzentrale nicht. Ob eine Bank finanziert, hängt von Ihrer finanziellen Lage und von der Bank ab. So haben Sie freie Wahl bei der neuen Wohnung. Dafür zahlen Sie Zinsen und sind vom Verkaufstermin abhängig.
Ein Hinweis zur Steuer: Liegt der Kauf Ihres Hauses weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Auszug vor dem Verkaufsjahr die Steuerfreiheit kosten. Mehr dazu unter Steuern, Kosten und Energieausweis.
Welche Reihenfolge passt zu Ihnen?
Das besprechen wir gern persönlich mit Ihnen, ebenso Ihren Zeitplan und Ihre Wünsche für die neue Wohnung. Gern kommen wir dafür zu Ihnen nach Hause. Wenn Ihnen das lieber ist, sprechen wir zuerst am Telefon. Wir nehmen uns Zeit, beantworten alle Fragen in Ruhe und Sie bestimmen das Tempo. Bis Sie sich entscheiden, ist unsere Beratung kostenlos und unverbindlich.
Anrufen: 069 3487 9732 Nachricht schreiben →So läuft der Verkauf ab
Ein Verkauf im Alter läuft ab wie jeder andere Hausverkauf. Sie bestimmen aber das Tempo und wie viel Sie selbst übernehmen möchten.
- Gespräch und Zeitplan: Was wünschen Sie sich, wohin soll es gehen und bis wann? Klären Sie auch, wer aus der Familie mitentscheiden soll.
- Wert ermitteln: Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage für einen ruhigen Verkauf. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln. Oder Sie lassen den Wert unverbindlich von uns ermitteln.
- Unterlagen zusammenstellen: Dazu gehören Grundbuchauszug, Pläne, Wohnflächenberechnung und ein gültiger EnergieausweisDer Energieausweis zeigt den Energiebedarf oder den Energieverbrauch eines Gebäudes. Beim Verkauf ist er Pflicht, er gilt zehn Jahre.. Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Die vollständige Liste finden Sie in der Hausverkauf-Checkliste.
- Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung: Sie müssen nicht bei jeder Besichtigung dabei sein. Lassen Sie sich vor dem Notartermin zeigen, dass der Käufer den Kaufpreis finanzieren kann.
- Notartermin: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Hält er einen Beteiligten für geschäftsunfähig, soll er die Beurkundung ablehnen.
- Übergabe und Umzug: Am vereinbarten Tag übergeben Sie Haus und Schlüssel, meist mit einem Übergabeprotokoll.
Hilfe aus einer Hand
Neben dem Verkauf gibt es viel zu organisieren: eine neue Wohnung, den Umzug, Termine und Unterlagen. Dabei unterstützen wir Sie gern, in Frankfurt und im ganzen Rhein-Main-Gebiet. Wir begleiten Sie persönlich, mit viel Zeit und Geduld, damit Sie das nicht allein stemmen müssen.
Bewertung und Verkauf
Wir ermitteln den Wert Ihres Hauses und kümmern uns um den Verkauf bis zur Übergabe. Zuerst bieten wir es vorgemerkten Kaufinteressenten aus unserer Kartei an, noch bevor es öffentlich im Internet steht.
Besichtigungen ohne Sie
Wir führen die Besichtigungen durch, Sie müssen nicht dabei sein. Die Interessenten lernen wir vorher im persönlichen Gespräch kennen.
Die neue Wohnung
Wir unterstützen Sie bei der Suche nach einer passenden Wohnung.
Der Umzug
Für den Umzug stellen wir den Kontakt zu einem Umzugsunternehmen aus unserem Netzwerk her.
Handwerker und Renovierung
Für Reparaturen vor dem Verkauf arbeiten wir mit Partnern aus unserem Netzwerk zusammen, zum Beispiel für Malerarbeiten, Sanierung und Energieberatung.
Termine und Unterlagen
Wir besorgen fehlende Unterlagen und übernehmen die Kosten dafür im Rahmen unseres Maklerauftrags. Wir halten Sie regelmäßig auf dem Laufenden, auch wenn gerade nichts passiert ist. Wenn Sie möchten, beziehen wir Ihre Familie mit ein.
Ein Fall aus dem Frankfurter Norden
Eine ältere Dame lebte allein in ihrem Einfamilienhaus im Frankfurter Norden. Das Haus war ihr zu groß geworden. Den Garten schaffte sie nicht mehr und die Treppen waren jeden Tag eine Mühe. Trotzdem hingen an diesem Haus Jahrzehnte ihres Lebens.
Dazu kam Druck von außen. Es lagen mehrere Angebote von Investoren vor, dazu eine deutlich niedrigere Bewertung. Und sie wurde gedrängt, sich schnell zu entscheiden.
Zuerst haben wir zugehört. Dann haben wir klar Position bezogen und sie vor dem Druck von außen geschützt. Wir haben den Wert des Hauses hergeleitet und belegt, die Unterlagen aufbereitet und die Vermarktung übernommen. Vor den Besichtigungen haben wir sie zu Freunden oder Verwandten gebracht und danach wieder abgeholt. Gleichzeitig haben wir sie bei der Suche nach einer Mietwohnung begleitet, auch zu den Besichtigungen.
Am Ende wurde das Haus für rund 100.000 € mehr verkauft, als die Investoren geboten hatten. Heute wohnt sie in einer Wohnung, die zu ihrem Leben passt.
Sprechen Sie gern mit uns, bevor Sie sich festlegen.
Ob bei Ihnen zu Hause oder am Telefon: Wir nehmen uns Zeit, hören zu und besprechen mit Ihnen in Ruhe Zeitplan, Wohnwunsch und Verkauf. Das Gespräch ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Passt ein Verkauf gerade nicht zu Ihnen, sagen wir Ihnen das ehrlich. Brauchen Sie einen Notar, Steuerberater oder Anwalt, weisen wir Sie darauf hin. Sie erreichen uns auch abends und am Wochenende.
Anrufen: 069 3487 9732 Nachricht schreiben →Wenn Ihre Kinder oder Angehörige Sie beim Verkauf unterstützen
Sollen Ihre Kinder oder andere Angehörige den Verkauf für Sie übernehmen, brauchen sie dafür eine Berechtigung: eine passende Vollmacht oder die Bestellung zum Betreuer durch das Gericht. Wer das früh klärt, vermeidet später Verzögerungen.
Verkaufen mit Vollmacht
Die VorsorgevollmachtMit einer Vorsorgevollmacht bestimmen Sie, wer für Sie handeln darf, etwa wenn Sie es selbst nicht mehr können. Reicht sie aus, bestellt das Gericht grundsätzlich keinen Betreuer (§ 1814 BGB). muss den Verkauf abdecken. Für das Grundbuch muss sie mindestens öffentlich beglaubigt sein. Eine Vollmacht, die nur privat unterschrieben ist, reicht nicht.
Beglaubigen können Notare. Vorsorgevollmachten beglaubigt auch die Betreuungsbehörde. In Hessen kann das außerdem das Ortsgericht, wenn der Vollmachtgeber in dessen Bezirk wohnt, arbeitet oder sich dort ständig aufhält.
Wichtig: Eine Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde verliert ihre Wirkung, wenn der Vollmachtgeber stirbt. Für einen Verkauf danach reicht sie nicht mehr.
Muss eine Vorsorgevollmacht für einen Hausverkauf zusätzlich notariell beurkundet sein, wenn der Vollmachtgeber später geschäftsunfähig wird? Das ist gerichtlich nicht geklärt. Das Bundesjustizministerium empfiehlt deshalb, sich beraten zu lassen, bevor man die Vollmacht erteilt.
Darauf sollten Sie achten
Eine Vollmacht, die erst „im Fall der Betreuungsbedürftigkeit“ gelten soll, ist beim Grundbuchamt praktisch nicht nutzbar. Und Ehepartner dürfen sich ohne Vollmacht nur in Gesundheitsfragen vertreten, nicht beim Hausverkauf.
Verkauf durch einen Betreuer
Gibt es keine Vollmacht und kann der Eigentümer nicht mehr selbst wirksam handeln, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer. Für den Verkauf braucht der Betreuer die Genehmigung des BetreuungsgerichtsVerkauft ein rechtlicher Betreuer eine Immobilie, braucht er dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB)..
Bevor das Gericht erlaubt, das selbst bewohnte Haus aufzugeben, hört es den Betroffenen persönlich an. Die Genehmigung wird erst wirksam, wenn sie rechtskräftig ist. Die Frist für eine Beschwerde beträgt zwei Wochen. Bis dahin ist der Kaufvertrag noch nicht wirksam. Wirksam wird er erst, wenn der Betreuer dem Käufer die rechtskräftige Genehmigung mitteilt. Bei allem muss der Betreuer die Wünsche des Betreuten beachten.
Und wenn ein Umzug ins Pflegeheim ansteht?
Ein Platz im Pflegeheim ist teuer. In Hessen lag der Eigenanteil im ersten Jahr im Heim laut Verband der Ersatzkassen zuletzt bei durchschnittlich 3.431 € im Monat (Stand 1. Juli 2026). Je nach Heim weicht der Betrag davon ab.
Reichen Einkommen und Vermögen nicht, kann die Sozialhilfe einspringen. Dafür muss verwertbares Vermögen grundsätzlich eingesetzt werden. Dazu kann auch das Haus gehören. Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein angemessenes Haus geschützt, etwa solange der Ehe- oder Lebenspartner darin wohnt. Außerdem gibt es eine Härtefallregel.
Wer sein Haus verschenkt hat und innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig wird, kann das Geschenk zurückfordern. Ein Wohnrecht, das man sich bei der Schenkung vorbehalten hat, ändert an dieser Frist nichts. Diesen Anspruch kann das Sozialamt übernehmen und selbst geltend machen. Mehr dazu im Ratgeber Haus überschreiben.
Unterhalt verlangt das Sozialamt nur von Kindern, deren eigenes Jahreseinkommen über 100.000 € liegt. Lassen Sie sich in dieser Lage von der Pflegeberatung und einem Fachanwalt für Sozial- oder Erbrecht beraten.
Steuern, Kosten und Energieausweis
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie selbst im Haus gewohnt haben: entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Im zweiten Fall müssen Sie laut Bundesfinanzhof im Verkaufsjahr noch selbst darin gewohnt haben. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und sind Sie schon vor dem Verkaufsjahr ausgezogen, sprechen Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.
Mehr dazu im Ratgeber Immobilie steuerfrei verkaufen und im Glossar unter SpekulationsfristDie Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre. Wer danach verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer (§ 23 EStG)..
| Thema | Was gilt |
|---|---|
| MaklerprovisionBeim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB). | Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an private Käufer, trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Für Zwei- und Mehrfamilienhäuser gilt das grundsätzlich nicht. Mehr im Ratgeber Maklerkosten. |
| Energieausweis | Beim Verkauf Pflicht. Baudenkmäler sind bis 31.12.2026 ausgenommen. Wer vorsätzlich oder leichtfertig dagegen verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Mehr im Ratgeber Energieausweis. |
| Umzug | 20 % der Arbeitskosten eines Umzugsunternehmens mindern Ihre Einkommensteuer, bis zu einem jährlichen Höchstbetrag. Dafür brauchen Sie eine Rechnung und müssen per Überweisung bezahlen. Wer keine Einkommensteuer zahlt, hat davon nichts. Eine Haushaltsauflösung ist nicht begünstigt. |
Neu seit 29. Juli 2026
Das Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere Pflicht, bestimmte alte Öl- und Gaskessel nach einem Eigentümerwechsel stillzulegen, ist gestrichen.
Ein Tipp für ältere Häuser: Liegt Ihr Haus laut Energieausweis in Klasse F, G oder H, können Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind für den Kauf einen KfW-Kredit von 140.000 bis 180.000 € bekommen. Voraussetzung ist unter anderem, dass sie das Haus danach energetisch sanieren (Programm 308, Stand September 2026). Eine Teilsanierung vor dem Verkauf kann Ihr Haus aus diesen Klassen herausheben. Dann fällt diese Förderung für Käufer weg. Prüfen Sie das deshalb, bevor Sie Geld in das Haus stecken.
Weitere Beratungsstellen in Frankfurt
Zu Pflege, Betreuung und Umbau beraten in Frankfurt auch städtische Stellen, ebenfalls kostenlos. Gern helfen wir Ihnen, die passende zu finden. Die wichtigsten im Überblick:
-
Rathaus für Senioren
Hansaallee 150, 60320 Frankfurt. Hier sind Heimplatzvermittlung, Leitstelle Älterwerden, Pflegestützpunkt und Betreuungsbehörde unter einem Dach.
Telefon 069 212 49911 -
Pflegestützpunkt Frankfurt
Ebenfalls Hansaallee 150. Neutrale und kostenlose Beratung zu Pflege und Hilfen, auf Wunsch auch bei Ihnen zu Hause.
Telefon 0800 5893659 -
Städtische Wohnberatung
Kostenlose Beratung zu Barrieren in der Wohnung und zu Wohnformen im Alter, auch bei Ihnen zu Hause. Wohnungen vermittelt sie nicht.
Telefon 069 212 70676 -
Leitstelle Älterwerden
Wegweiser zu den Angeboten rund ums Älterwerden in Frankfurt.
Telefon 069 212 45058 -
Verbraucherzentrale
Ausführliche Informationen zu Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek.
Wohnen Sie außerhalb von Frankfurt, fragen Sie bei Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis nach vergleichbaren Beratungsstellen.
Stand der Angaben: September 2026.
Häufige Fragen zum Hausverkauf im Alter
Was ist Ihr Haus heute wert?
Ob Sie verkaufen, verrenten oder bleiben: Mit einer realistischen Einschätzung entscheiden Sie leichter. Wir bewerten Ihr Haus kostenlos und unverbindlich, in Frankfurt und im ganzen Rhein-Main-Gebiet.
Haus unverbindlich bewerten lassen → Anrufen: 069 3487 9732Rechtsgrundlagen & Quellen
- §§ 23, 35a EStG; §§ 528, 529, 656c, 656d, 759, 1030, 1061, 1090, 1093, 1358, 1814, 1821, 1833, 1850 BGB
- § 29 Grundbuchordnung, § 11 Beurkundungsgesetz, § 13 Ortsgerichtsgesetz Hessen, §§ 90, 93, 94 SGB XII, § 40 SGB XI
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226
- Bundesfinanzhof IX R 37/16, IX R 10/19, IX B 17/22; Bundesgerichtshof V ZB 148/19, X ZR 140/10
- Bundesfinanzministerium: Anwendungsschreiben zu § 35a EStG vom 09.11.2016 (BStBl I 2016 S. 1213)
- Statistisches Bundesamt: Wohnfläche nach Alter (Mikrozensus 2022)
- Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung vom 28.09.2023 (Barrierefreiheit)
- Eurostat: Unterbelegte Wohnungen nach Alter, EU-SILC 2025
- Verband der Ersatzkassen Hessen: Eigenanteile im Pflegeheim, Stand 01.07.2026
- KfW: Altersgerecht Umbauen (159), Zuschuss 455-B, Familien Bestandserwerb (308)
- WIBank: Behindertengerechter Umbau von Wohneigentum
- GKV-Spitzenverband: Gemeinsames Rundschreiben zum SGB XI vom 02.04.2026
- Verbraucherzentrale: Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek
- Stiftung Warentest: Immobilienrente im Vergleich (Januar 2025)
- Bundesjustizministerium: Broschüre Betreuungsrecht (Juli 2025)
- Stadt Frankfurt: Pflegestützpunkt, Wohnberatung, Rathaus für Senioren
